基于海量交易数据房地产特征价格模型构建_孙玉环.pdfVIP

理 论 新 探 基于海量交易数据的房地产 特征价格模型的构建 ， 孙玉环1 2 （ 东北财经大学 国民核算研究中心，辽宁 大连 ； 北京大学 社会学系，北京 ） 1. 116025 2. 100871 摘 要：文章以大连市商品住宅市场海量交易数据为基础，综合考虑各住宅特征信息的可获得 性，从建筑特征、邻里特征和区位特征等三个方面，确定了 项影响住宅价格的特征变量及大连市 22 “标准商品住宅”的标准；并据此构建了大连市商品住宅特征价格模型，进而对各住宅特征对住宅价 格的影响方向、影响数值及影响程度进行了分析和比较。 关键词：商品住宅；特征价格；海量交易数据；大连市 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） C812 A 1002-6487 2011 02-0009-05 是把住宅特征转化为效用，而效用水平的高低依赖于住宅所 0 引言 包含的各种特征的数量（Lancaster ，1966）。 因此，每个住宅特 征对应着一个特征价格， 由于该价格无法在市场上直接观 [1] 自1998 年中国全面取消住房实物分配制度以来， 尤其 察，所以有时又把特征价格称为特征的隐含价格 。 是随着住房公积金制度和住房贷款政策的推广，房地产市场 自从Ridker 在 1967 年把特征价格理论应用到住宅市场 在中国各个城市逐步形成，并得到不断完善和发展，房地产 分析，经过 多年的实践和不断完善，特征价格模型已经发 30 己成为国民经济的重要支柱产业之一。 在与房地产领域相关 展成为房地产领域广泛应用的模型之一。 住宅价格的不同， 的众多经济和社会问题中，房地产价格影响因素问题尤其受 反映了住宅本身特征数量的差异，这一观点已经被普遍接受 到社会各界的关注，特别是近年来以北京、上海、深圳和广州 [2] （Freeman, A. Myrick, 2003 ） 。 在实际的市场上，住宅产品是 等大、 中城市为代表的新一轮房地产价格快速上涨，并演化 作为内在特征的集合来出售的，虽然住宅的交易价格在市场 成最近两年来房地产价格的大幅度波动，更使房地产价格问 上可通过直接观察得到，但是住宅特征对应的隐含价格却无 题成为国内专家、学者甚至普通百姓所讨论的热点。 法直接得到。 研究住宅特征与住宅价格之间的关系，估计特 笔者拟利用近年来广泛参与大连市房地产调