上海朱家角特色居住区项目营销策略报告2013年.pptVIP

其它案名建议 上实纪 滨湖国际区 一期案名建议 相关平面表现 高炮 推广前期 立面形象（建筑） 中信泰富 通过统一设置的外拉式百叶窗/绿植/大飘台上的休闲配置，巧妙地兼顾通透感与私密性，同时丰富了生活立面。 生活立面较多的运用现代元素 ——外拉式百叶窗 设置分隔观景阳台，增加生活空间与建筑外部空间过渡的灰空间，打破传统的二元空间模式。 元素关键词： 层叠、直线条、素雅、百叶、透明、质感 立面形象（建筑） 东方庭院 中式风格—— 注重立面细节打造 叠拼外立面错落有致，同时增大了室内观景面 注重细节打造,但整体品质感不足,附加值不高（无地下室），全部地面停车,私密性较差 地下室： 赠送约105㎡ 挑高达3m 下沉式庭院，丰富的建筑层次增加情趣空间 【点对点分析：独栋——本项目】 B户型：地上332㎡，地下105㎡。 优点：附加值高，空间层次丰富，全套房配置 缺点：车位安排不合理，导致1楼动线迂回复杂，功能空间被分割零散。 下沉式庭院 中西 双厨 1F： 大面宽，双客厅 中西双厨 室内外双车位 动线被分割凌乱 车位 车位 下沉式庭院 露台 露台 2F： 超值附送，3个露台 主人间套房（含书房、步入式衣橱和豪华卫生间） 配套高端，2间次卧均为套房。 露台 【点对点分析：独栋——东方庭院】 车位 中庭院 露台 阳台 阳台 优势： 低总价小独栋，面积仅234㎡ 两进三院中式别墅 中西 双厨 缺陷： 与本项目两进三院联排产品设计相似，空间营造甚至不及 无地下室，且附赠空间低，仅2个阳台，1个小露台，前后庭院面积也非常紧凑。 卧室空间尺度小，且1楼无卧室、2楼卧室布局设置不合理，仅主卧一间套房。 地面停车 竞争项目独栋户型与本项目相比不具备竞争力。 【点对点分析：联排】 A1户型：地上234㎡，地下113㎡。 优点：高附加值，两进四院，独栋级配置 缺点：主卧缺少书房。 地下室： 赠送约113㎡，挑高达3m 地下阔绰车库 1F： 两进四院式创新户型，前、后、中、内4庭院。 功能布局合理，动线紧凑 中西双厨 双客厅配置 2F： 超值附送，2个大尺度露台 全套房设计 中庭院 中庭院 内庭院 内庭院 露台 露台 车位 后院 前庭 中西 双厨 【点对点分析：联排】 A户型：地上228㎡，地下96㎡。 优点：高附加值， 4个露台，两进三院，独栋级配置 缺点：主卧尺度偏小，缺少书房。 地下室： 赠送约113㎡，挑高达3m 地下阔绰车库 1F： 两进三院，前、后、中3庭院。 功能布局合理，动线紧凑 中西双厨 双客厅配置 2F： 超值附送，2个大尺度露台 全套房设计 中庭院 中庭院 露台 露台 露台 露台 车位 后院 前庭 中西 双厨 中信泰富 东方庭院 附加值低,舒适度不高; 面积207-222平米,面宽近6米; 室外车位，无地下室; 部分户型有2个顶层露台; 设计紧凑较为合理 附加值适中,客厅面宽近7.2米; 带内庭院，室内车位，带地下室但面积较小，有1个顶层露台; 露台 露台 车位 露台 车位 【点对点分析：联排——竞争项目】 竞争项目联排户型局部有亮点，但综合竞争力远不及本项目。 景观/规划 产品 资源/地段 形象 营销 品牌/物业 展示/服务 【竞争力对比分析】 项目优势在景观规划、产品需要着重发挥，展示和形象是项目增强竞争力两个重要手段。 东方庭院 中信泰富 本项目 本项目市场占位选择——区域领导者 竞争策略选择: 双寡头格局下的差异化策略 “2”—“与区域发展的方向一致,统一形象 都市、国际、宜居、多元化 “1”——未来区域土地供应被上实及中信垄断 ——双寡头格局即将形成 选择一:各自为政,血战到底 选择二:统一方向,差异化竞争,实现共赢 领导者 挑战者 追随者 补缺者 行业领袖 非行业领袖，中大规模市场 次、非主流市场 敏锐的机会主义者 中信泰富 缺 失 上海实业 领导者 双寡头 统一方向,差异化竞争,实现共赢,共同打造国际特色宜居新城 策略 STEP1： 绿洲江南园 海源别墅 中高档低密度别墅居住区 江南水乡旅游区 顶级豪宅区 国际特色宜居新城 STEP2： 东方庭院 STEP3： 上实特色居住区 中信泰富朱家角新城 古镇旅游,生态资源 少数纯粹独栋千万级豪宅别墅,入住率低 联排的出现,养老自住客户及投资客户的出现,入住率提高,片区人气的提升 公寓、酒店、商业的出现 65万平米的国际引力社区 1700亩的上实特色居住区 政府大量的公建配套,五星级酒店,大卖场,医院,学校配套 区域双寡头策略选择下的区域发展进程模拟 3 立足于项目本身， 站在企业战略的高度去思考本项目 企业层面的思考 ——开发策略 上实集团的全国布局 上实集团的上海布局 上实地产的战略定位是“区域开发集成商”，将利用境内外多元融资渠道，着力在区