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一级开发概论 一级开发 一级开发概论 土地储备管理办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》 一级开发是前期开发 一级开发的概念 《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》 一级开发就是供地前将土地变为“净地”，禁止毛地出让的一个制度 一级开发概论 适用范围 适用于产权主体众多的项目，如旧城改造； 产权主体单一的，不适用一级开发， 如工业企业搬迁，就直接收购储备 一级开发概论 实施单位 一级开发职能机构 征收和补偿主体 政府 土地储备机构 一级开发企业 一级开发适用主体 一级开发中存在的几个问题 一 二 三 四 拆 迁 许 可 证 的 办 理 政 府 承 担 的 风 险 成 本 的 不 可 控 性 程 序 的 复 杂 性 一级开发中存在的几个问题 建设项目准文件开 拆迁补偿安置资金证明 拆迁计划和拆迁方案 国有土地使用权批准文件 建设用地规划许可证 资料包括 拆迁许可证的办理 一级开发中存在的几个问题 补偿安置不到位的风险 成本核定高低的风险 政 府 承 担 的 风 险 一级开发中存在的几个问题 开发过程中不稳定因素过多，构成成本的不可控性 工程量 补偿安置 拆迁成本等 一级开发中存在的几个问题 大量人力 大量财力 大量时间 形成净地出让 程序的复杂性 一级开发的土地范围 1 6 5 2 3 4 范围 危旧房改造或其他成片开发 收回、收购、置换、征收 企业改制、破产、兼并 以划拨土地使用权进行 联建、合作开发房地产 协议出让土地首次转让 土地使用权的 委托人委托交易 市场进行公开交易的 其他土地使用权交易 政府规定的其他土地使用权交易 一级开发涉及的政府职能部门 规委 建委 发改委 土地一级开发预审 立项核准工作 土地规划意见书的批复 拆迁许可证的批复 等 国土局 1、项目所需开发手续、补偿安置方案等，开发企业营业执照、资质、企业代码等证照。 2、所有费用支出的合同（协议）及已支付费用票据 3、应收或应付差价款数额 4、回迁建筑面积认定（建设局办理） 5、回迁房建安成本造价预算 6、清场验收证明（需建设局综合开发处） 7、项目现场情况说明 一级开发费用财政评审所需资料 土地一级开发项目报评审成本费用明细表 　 　 　 单位名称 金额（万元） 备注（评审中心原则大概） 一、前期拆迁成本费 　 　 （1）居民货币补偿 　 据实审定 （2）公建货币补偿 　 （3）拆迁评估费 　 如果是评审中心跟踪评审，按评估额的3‰审定；评估公司直接报来的评估费用，按3‰的70%审定 （4）拆迁（公司）服务费 　 以1.5万元/亩审定。包含前期摸底等费用 （5）拆除劳务费 　 26元/亩 （6）拆迁渣土费 　 （7）设计费 　 只含回迁楼部分的总平图、户型图效果图的设计费 （8）公告费、公证费、法律咨询（律师）费 　 　 土地一级开发项目报评审成本费用明细表 二、回迁楼成本费 　 　 （1）住宅回迁楼建筑成本价 （回迁住宅建筑面积 ㎡） 　 住宅按照1700-1800元/㎡预算 （2）商业回迁楼建筑成本价 （回迁商业建筑面积 ㎡） 　 商业按照1900-2200元/㎡预算 (3)公建回迁建筑成本价 （回迁公建面积 ㎡） 　 办公按照1800-2000元/㎡预算 三、应收差价款 　 据实 　 　 　 合 计 　 　 评审中心不予认定的费用项说明 1、一级开发贷款利息 依据财政评审原则，“项目投资全额不计息”，保证政府资金不外流并合理利用。包括城中村改造、土地一级开发、二级开发、献礼工程等所有项目，都依此原则，只有在项目预算外，超额发生的资金可以计息。 但土地储备过程中所产生的贷款利息，作为政府资金可以计入。 2、一级开发管理费用 包括项目日常经费开支、项目工作人员工资、现场办公费用等，依据“从后期利润中列支”。 原则：此项为“风险与利益共担”。管理费用均为实施单位获取利益的手段，不管此项目能否产生利润，应由实施单位承担。 土地一级开发项目至出让前需经过的程序 1、项目勘察、与规划部门对接、立项、委托开发阶段。 2、补偿安置阶段。 3、建筑物及构筑物拆除迁移、土地整理、建围挡阶段。 4、一级开发费用评审阶段。 5、不及时出让的宗地，由土地储备中心进行看管、临时利用（收支两条线：土地储备费用计入宗地成本，土地利用收益交财政）或用作抵押贷款阶段。 6、及时出让宗地，办理有效期内规划条件、规划红线、宗地图阶段。 7、向地产市场移交出让资料阶段。 8、制定宗地出让方案、发布出让公告、招牌挂、办理宗地移交阶段。