重庆商品房市场分析调查报告.pptVIP

从上半年重庆主城区商品房月度销供比来看，随着房地产调控深入，商品房市场供大于求趋势长期持续，连续4个月商品房供应面积大于成交面积，销供比集中在0.5-0.7之间。 （3）北碚区供不应求、沙坪坝区供大于求特征明显 结论如下： 2011年上半年重庆主城各区商品房销供比来看，北碚区库存消化较大，销售面积远远高于供应面积，销供比达到了1.43，房价上涨压力较大;九龙坡区、高新区、大渡口区和北部新区供求基本平衡，销供比均在1.0上下波动;南岸区、江北区、渝北区、渝中区和巴南区供大于求，销供比集中在0.6-0.7之间;沙坪坝区供求失衡较为严重，销供比仅为0.51，未来销售压力最为明显。 中国房地产政策总结之商品房 2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。 根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样 本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比 涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在 增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐 步显现。 2011年1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上 海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革 迈出了实质性步伐。两地房产税的侧重点不同，上海仅针对新购且属于居 民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于 60平米的部分 征税。 重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均 交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新 购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。两地 房产税也存在相同方面，一是主要针对新购住房征税；二是计税 依据都暂时按住房交易价格，条件成熟时依据房产评估值；三是 税率较低，基本在 1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及 非本地居民的工作等条件给予一定的减免优惠。房产税属于房地 产长期制度建设的内容，有利于房地产长效机制的形成。 “9.29新政”后，首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付 不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套房全面暂停贷 款；且对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非本地居民暂停发放购房贷款。 “国八条”出台，二套房首付比例提 高至60%及以上，严厉程度再度攀升。 在“稳健”（相对2009-2010年的“适度宽松”即为收紧）的货币政 策下，2011年贷款规模收缩显著。根据中国人民银行的数据，1-5 月全国新增人民币贷款 3.55万亿元（同比下降 12%），是近三年 的最低水平（2009年和 2010年同期分别为 5.9万亿元和4万亿 元），其中5月新增5516亿元，同比和环比分别下降15.4%和 25.4%。 在总贷款同比下降的大背景下，房地产业的贷款降幅更为显著： 人民银行数显示，2011年一季度，房地产类贷款（包括开发贷款 和个人按揭贷款）新增5095亿元，同比下降40%。其中，住房按 揭贷款新增3416亿元，同比下降35%；房地产开发贷款新增 1678 亿元，同比下降 48%，降幅较住房按揭贷款高 13个百分点（值得 注意的是，一季度新增保障房开发贷款651亿元，占同期新增开发 贷的比重达39%，而2010年底余额占比仅为5%）。国家统计局数 据也显示，1-5月房地产开发企业本年资金来源3.23万亿元，同比 增长18.5%，但国内贷款同比增长仅为4.6%，个人按揭贷款更是 同比下降8%。以上数据充分表明，今年房地产业从银行获得贷款 的难度大大增加。 重庆市房地产市场发展趋势分析 重庆楼市2011年下半年及2012年走势分析 （一）宏观政策对于全国楼市走势的影响 宏观政策背景 宏观背景： 2006年到2010年中国各大城市最少的年度涨幅也超过15%。 图一：2006年-2010年全国主要大城市房地产价格走势 重庆 中国政府在历经2010年4月及9月的调控之后， 全国的房价并未有太大的松动和下降，加之通胀压 力，对于房地产控制的决心加大，引导出后续的限