写字楼定位报告案例的分享.ppt

; 报告摘要;——专为成长型企业提供深度商务服务的准甲级写字楼;本项目基本技术指标建议;“变是唯一的不变”;;第一部分 外部环境解析 第二部分 内部环境解析 第三部分 区域客户研究 第四部分 项目深度剖析 第五部分 项目定位 第六部分 经济指标测算;【第一部分 外部环境解析】;【第一部分 外部环境解析】; 房地产大势走强一方面得益于连续三年土地紧缩政策的限制，造成的供求关系失衡，造成房地产市场的急剧升温。;“国八条”; 就目前市场情况分析，宏观调控对大势升温所起的抑制作用微乎其微，房地产市场将在一定时期内就其惯性进一步上行，那么项目所处的宝安市场是否也继承了这种趋势，面对写字楼市场本项目何去何从？;【第一部分 外部环境解析】;供求变化;季度 年份;地域热点变化;供应品质之变化;深圳写字楼;深圳写字楼;【第一部分 外部环境解析】; 商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，BOHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。;商务公寓;商务公寓;商务公寓;商务公寓;商务公寓;商务公寓;商务公寓; 从市场角度来看，酒店式公寓优势明显，既具纯商务公寓的面积划分灵活的特点，同时从外部形象、物业管理服务和营销方面体现，都具有鲜明特点，市场接受程度高，未来将成为写字楼市场发展的主要方向;深圳酒店式公寓供应分析;市场反应比较好； 价格比较高； 地段要求高； 酒店式的市场认可度比较高 宝安酒店式公寓市场供应缺乏；;深圳酒店式公寓租金状况一览;同等地段非酒店式公寓租金状况一览;深圳五星级酒店月租金一览;深圳部分写字楼租金一览;酒店式公寓、高档住宅、五星酒店、纯写字楼租金比较分析;酒店式公寓、高档住宅、五星酒店、纯写字楼综合比较分析;以1.7万的均价，一推出就被抢购一空，除去装修费用以外，其销售价格高出同区域项目17%。;项目位置： 上步南路，中信城市广场旁 发展商：佳兆业地产 总建筑面积： 98254㎡ 套 数：1564套 均 价：13000元/㎡ 客 户：投资客占70％，30％自住；以 福田为主，有少量香港客户 主力户型：21-46m2 交楼标准：精装修;小结;【第二部分 内部环境解析】;【第二部分 内部环境解析】;写字楼分布;No.;供需分析;供需分析;物业形态分析;名 称;租赁市场分析;N0..; ;小结;【第二部分 内部环境解析】;未来发展机遇;经济环境;宝安区发展战略;宝安企业状况;宝安企业状况;小结;【第二部分 内部环境解析】;影响写字楼市场的因素;未来格局;未来格局;; ;未来格局;【第三部分 区域客户研究】;交通规划影响的;客户主要流向;新安老城区客户主要来源;针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下： 宝安写字楼现有租客20份 房地产投资客20份 宝安新兴客户20份 ;;受访企业中，从事贸易、电子、金融、的企业较多，建筑/房地产和制造业也占一定份额 。;当问及购买写字楼会考虑的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客户购买写字楼的重要因素。;中午就餐不方便是受访企业最希望解决的问题，共有17家企业，提到此问题。此外，有12家企业提出没有休闲商谈地方。;受访企业当中有20家表示如果自身没有会议室，当开会人数超过20人就需要租用会议室，但也有12家企业表示当开会人数超过40人才会租用会议室。;;调查数据显示，若再次选择，考虑40-60㎡的公司最多，27家公司提及，此外，100-1500㎡的提及次数也有18家。;调研小结;【第四部分 项目深度剖析】;项目地块为旧改项目；原由两部分组成，每地块基底面积约为932平米，合计约为1864平米；按现有建筑规划标准测算，两部分合并开发，实际占地面积约4600平米。;;地块形状：;规划：;项目S W O T分析;项目S W O T分析;项目S W O T分析;项目S W O T分析;;【第五部分 项目定位】;【第五部分 项目定位】;该地块长度不超过80米，宽度将不超过60米；占地面积约4600平米;相关项目覆盖率借鉴;相关项目覆盖率借鉴;项目覆盖率;;规划定位;规划定位;写字