物业管理基本制度与的政策.ppt

物业管理基本制度与政策;第一章 物业管理概述;（一）物业管理定义的理解 1 .物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 2 .物业管理活动的基础是物业服务合同 3 .物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 ;（二）《物业管理条例》调整的范围 1 .《条例》既调整住宅物业的物业管理活动， 也调整非住宅物业的物业管理活动 2 .《条例》的适用范围，既包括城市，也涵 盖乡村 ;三）物业管理的市场化特征 1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3.物业管理活动应当遵循市场原则 4.非市场性的房屋管理不属于物业管理 ;二 .物业管理的特征 （一）社会化:物业的所有权人要到社会上去选 聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去 寻找可以代管的物业 （二）专业化:专业的人员配备,专门的组织机构 专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和 工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术 （三）市场化:通过竞争和商品经营方式实现的 商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市 场化的集中体现.;第二节 我国物业管理的产生和发展;二 .我国物业管理的发展 我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳市经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。建设部在总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。 ; 早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业??理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。 实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。 ;三 .物业管理在社会经济中的地位和作用 （一）实施物业管理有利于促进经济增长 （二）实施物业管理有利于提高人民群众 居住质量 （三）实施物业管理有利于增加就业 （四）实施物业管理有利于维护社区稳定 （五）实施物业管理有利于推动房地产业 的良性发展 ;第三节 《物业管理条例》;二 .《条例》的指导思想和立法原则 《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。; 《条例》在立法过程中主要遵循以下 几个基本原则 （一）物业管理权利和财产权利相对应的原则 （二）维护全体业主合法权益的原则 （三）现实性与前瞻性有机结合的原则;三.《条例》创设的法律制度 （一）七项基本制度 1 .业主大会制度 2 .业主公约制度 3 .前期物业管理招投标制度 4 .物业承接查验制度 5 .物业管理企业资质管理制度 6 .物业管理从业人员职业资格制度 7 .住宅专项维修资金制度 ;（二）涉及的几个方面 1 .尊重和维护业主的财产权利 2 .建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制 3 . 《条例》和有关法律法规共同规范物业管理 活动 4 .妥善处理政府和市场的关系;四 .《条例》主要内容简介 （一）总则 （二）业主及业主大会 （三）前期物业管理 （四）物业管理服务 （五）物业的使用与维护 （六）法律责任;五 .《条例》确立的基本法律关系 （一）业主相互之间的关系 （二）物业管理企业和业主之间的关系 （三）开发企业与业主以及物业管理企业之 间的 关系 （四）供水供电等单位与业主以