黑弧-上海万科上春园策划全程.pptVIP

2000.8.12 2000.2.26 一次性9.5折、 8成30年按揭 3500-4500 户型类别 入伙日期 开盘日期 付款方式 销售价格 40% 绿化率 362 6.2万平方米 3.3万平方米 容积率 套数 建筑面积（一期） 占地面积 1-2 市场环境分析 1-2-3-6、西班牙名园 沪闵路旁，地铁莲花路站附近，住宅洋溢着一种浓烈、豪放、自由的西班牙风情，6000平方米开放草原，三万平方米二十一世纪休闲广场，一条长溪将广场层层相连，一川秀水贯穿社区主轴。小区由19幢多层，23幢小高层组成。 1-2 市场环境分析 Blue Creation Ad. 蓝色创意 2001.4 2000.4.30 一次性9.7折、 分期（首期三成，余款按工程进度付） 7成30年按揭 3500-4600 户型类别 入伙日期 开盘日期 付款方式 销售价格 50% 绿化率 1.86 670 6万平方米 8.5万平方米 容积率 套数 建筑面积（一期） 占地面积 1-2 市场环境分析 1-2-3-7、阳明国际花苑 小区位于莘庄新镇水清路旁，紧邻沪杭高速公路和外环线，小区由38幢多层，4幢小高层，4幢高层组成，建筑欧陆风格，月亮河贯穿小区，区内天然景致，雕塑小品，中心绿化等景观表现出现代节奏。 因地理位置原因，受外界干扰较大。 1-2 市场环境分析 2000.12.8 1999.10.8 一次性9.7折、 7成30年按揭 3080-4200 户型类别 入伙日期 开盘日期 付款方式 销售价格 50% 绿化率 1.20 1980 15.9万平方米 容积率 套数 建筑面积（一期） 占地面积 1-2 市场环境分析 1-2-3-8、香树丽舍 位于水清路旁，小区建筑风格为欧陆古典式，平顶设计坡状起伏，极具视觉效果；小区规划全力融“人，建筑，环境，历史”为一体，在满园馨香和袭人绿意中，体现“老吾老以人之老，幼吾幼以人之幼”的温馨主题。 1-2 市场环境分析 2001.9.30 2000.7.28 一次性9.6折、 分期9.8折 8成30年按揭 2800-3750 户型类别 入伙日期 开盘日期 付款方式 销售价格 41.7% 绿化率 1. 02 504 7.8万平方米 8万平方米 容积率 套数 建筑面积（一期） 占地面积 1-2 市场环境分析 分析： 从以上资料可以看出（虽然采样不够全面），莘庄区的楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都 趋向同质化； 万科海上春天的形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。 1-2 市场环境分析 1-3 目标消费者分析 1-3 目标消费者分析 1-3-1、目标消费群定位 目标消费群定位 ——CBD工作的中产阶层或称现代新上海人 理由： “轨道概念”形成的地理优势：万科海上春天坐落在CBD的轨道延展的新地带 环境和风格：环境幽雅，风格现代符合目标群的品位和居住要求 价位：海上春天的价位可以为中产阶层所接受 1-3 目标消费者分析 1-3-2、中产阶层的生活形态分析 1-3-2-1、什么是中产阶层 非体力劳动者，主要是三资企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业等行业的从业人员， 即白领阶层中的精英 1-3 目标消费者分析 1-3-2-2、中产阶层的特征 年收入在80000元以上的核心家庭 社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置 大学以上学历 相对其它人群，中产阶层当中归国留学生和前沿行业从业人员占的比例最高 1-3 目标消费者分析 马斯洛心理学 需求层次 基本生理需求 中产阶级已 基本实现 自我实现 自尊 爱与归属 安全 生理需求 心理需求 中产阶级梦想实现 1-3 目标消费者分析 1-3-2-3、中产阶层的工作态度 中产阶层相对优越的生活是以超时间工作为前提，以承担更大工作压力及更高工作强度为代价 。? 需要的话，可以每天只睡3个小时，其余时间用来工作，甚至可以放弃假期 1-3 目标消费者分析 1-3-2-3、中产阶层的工作态度 具有危机感、成就感双重感受 收入较丰厚，有事业基础 担心自己落入较低阶层 与新上司难相处 世界经济不景气时，公司裁员 新员工对自己职位的威胁 ——促使他们高度敬业 1-3 目标消费者分析 1-3-2-4、中产阶层的忧虑和对策 忧虑： 对衰老尤为恐惧，不论在生理、年龄上，还是在心理、知识上 对策： 加强个人培训、交际活跃、提高生活质素是中产阶层为化解生存危机感而普通采用的方式 1-3 目标消费