卓越世纪中心二期3#产品定位报告.docx

敬呈卓越集团：【卓越世纪中心】二期3#产品定位报告深圳别致廊2012-12-19【目录】第一部分：青岛城市概况……………………………………………….15第二部分：青岛房地产市场综合分析………………………………….22第三部分：青岛写字楼市场分析………………………………….22第四部分：市南、市北板块分析………………………………….22第五部分：卓越大厦成功案例借鉴………………………………….22第六部分：定位策略思考………………………………….22青岛市城市整体概况经济发展青岛的经济发展状况良好，发展势头稳健。2006年-2011年青岛市GDP的年均增长率达到15.79%，且浮动比率较小，经济增长非常强劲，发展稳健。与其他几个沿海副省级城市的比较中，青岛也以GDP总量和增长率双料第一的成绩处于领先地位。2011 年，青岛完成生产总值6615.6亿元，同比增长16.76%。在与沿海几个副省级城市的比较中，2011年青岛的GDP 总量位居首位，青岛、大连、宁波、厦门的GDP 增长率分别为16.76%、13.50%、10.00%、15.10%。产业结构自2007 年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011 年三大产业总量分别为306.38亿元、 3150.72亿元、 3158.50 亿元。2007-2011年青岛市三大产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，产业结构的优化将赋予青岛更加广阔的发展空间，第三产业比重的逐年增长为青岛服务业带来发展契机，商务办公市场需求随之越来越旺。人口增长及就业状况人口红利将有助于推动青岛经济的快速发展和社会转型。据统计青岛市人口总量在中国主要北方城市中排名第三，占山东省人口总量的9%。截止到2011 年青岛市第六次人口普查，青岛常住人口总数达871.51万人，同比增长14.10%。其中外来人口的大量涌入，使青岛市未来近40年处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，将推动经济发展和社会转型、构建和谐青岛创造了良好的人口环境。就业逐渐倾向第三产业2011年，青岛就业总人数为551.18万人，同比增长2%。第二和第三产业的就业人数分别为227.08万人和218.08万人，而第一产业就业人数为106.02万人。青岛市写字楼主要需求产业为第三产业，使使用写字楼的比例逐年升高。4、城市重点建设规划2012年3月26日，青岛市政府办公厅下发关于建设“千万平”总部商务区和特色商务区的实施意见，到2015年，我市将建成1000万平方米的总部商务区，争取1000家企业总部或机构落户，形成金融、旅游、港航交易国际贸易、服务外包、文化创意、会议展览、科技电子、商贸八大特色商务区。将为香港路CBD、中央商务区、海尔路CBD、城阳商务区四大核心区的发展带来巨大政策扶持和经济利好。5、固定资产投资自2007 年起，青岛市固定资产投资持续增长，2011 年全社会实现固定资产投资3502.5 亿元，同比增长22.35%，房地产投资额达到782.7 亿元，同比增长22.35％。房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例也呈上升趋势，从2008 年的18.85%上涨至2011 年的22.35%。6、对外贸易2007-2011年青岛市对外贸易额除2008年受全球金融危机的影响，整体上呈现上升态势，且增长情况良好，2011年达到721.52亿美元，为历年最高，同比上涨26.5%。作为因外贸而兴的城市，外贸占据青岛经济核心地位。青岛的贸易辐射功能日渐增强。未来青岛市政府将继续稳定出口，扩大进口，发展对新兴市场的贸易，使青岛由传统对外贸易口岸向现代国际贸易中心转变。青岛作为副省级海滨贸易城市，在未来与天津、大连形成“一轴、两翼”的经济重镇布局中将占据主导权，吸引大量大型国际外贸企业入驻加大办公需求，伴随青岛市固定资产投资持续增长，住宅市场限购措施，写字楼高投资回报稳定性逐渐凸显，投资客趋向商务市场。政府对青岛商务区的规划和扶持，尤其对中央商务区的大力打造，将为中央商务区的未来发展提供大量办公需求和市场投资契机。青岛市场办公市场供需情况2012年青岛市整体办公市场供需旺盛，前景看好1、2008-2011年青岛办公市场供给情况2008-2011 年写字楼市场供求关系呈现如下特征：供应量呈上升趋势，2011 年上升趋势明显，并达到最大值，成交量呈波动式起伏。2011 年，写字楼成交量为26.97 万平米，成交率为20%，较2010 年有所下滑，但成交量趋于上升趋势。2、2012年青岛市办公市场销售情况2012年青岛市办公市场较近几年呈现供需旺盛局面。2012年青岛市办公市场销售3913套，销售面积39.14万平米，销售总金额达47.08亿元，销售均价为12030元/㎡，销售面积是去年的1.45倍。新增供应面积76.4万平米，新增7022套