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第一章 物业管理服务 物业管理内容及要求 ?（一）安全管理服务：?安全管理服务的目的是维护物业范围内正常的工作、 生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包括消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。?保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不同的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及相关设施不发生问题。门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；维护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。 ? 巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业 区域被盗和其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序和车辆停放安全， 及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，维护正常的工作、生活 秩序。 ? （二）保洁、绿化服务： ?1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人 进行废弃物的收集和清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所 有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。 ?主要包括以下几项： ?（1）垃圾处理（不包含外运费）：包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净；化粪池的清运。 ?（2）院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面维护等工作，做到地面干净 无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁维护 按物业管理规范执行。 ?（3）公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰 迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午和下午各倾倒一次。 洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土和蜘蛛网。（不包含卫生纸和洗手液） ?（4）物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰 迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和铁艺保持 干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无 尘土，墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。 ?（5）大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。 ?（6）定期楼顶清扫，保持清洁。 ?（7）外墙清洗由用户自行组织实施。 ?2、物业区域绿化： 要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。 ?（三）设备维护及保养服务 ?1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的维 护和保养，并按照技术监督局的规定进行年检； ?2、空调制冷设备及管网的日常运行，保证制冷系统的高效可靠运行；甲方负 责与空调公司签订维保合同，定期组织维修保养。 ?3、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常； ?4、办公室内、公共区域内照明的维护保养； ?5、排污泵维护保养，维护好物业区域内的供、排水系统； ?6、负责消防自动报警系统、消防栓和喷淋系统的运行，保持消防系统各种设 备的正常工作状态；甲方与厂家或专业公司签订消防维保合同，负责消防设施的 维护，包含灭火器的换粉。 7、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、维护保养和确保正常使用； ?8、对物业管理范围内的水、电、暖、空调、排污等设备的零修、维护、应达 到相应规定标准、发生故障，应及时排除，保证办公的正常运行和使用。设备维 修分为大、中、小三类。200元（含）以下单件材料费属小修范围，由物业公司承担；中修、大修由用户承担。物业管理区办公室内维修，根据物业管理规定维 修服务，服务产生的材料费由业主承担。水电维修必须安排24小时有人值班。 ?电梯、消防设备、锅炉、水泵等设备的年检费用由用户承担。 ?（四）房屋的管理及维修 ?对房屋共用部位进行日常管理和巡查，维修、保养记录完善。每年?2?次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录发现损坏及时安排专项修理。 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。每周?1?次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持?95%以上的完好率。 每年?2?次以上（雨季前须安排?1?次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。 ??（五）会议服务 ?1