房地产企业“股市融资——高价购地——囤地”的风险与对策.pdfVIP

房地产ji!jII 股市融资·高 谢娜 龙少鹏 清华大学建设管理系 一 、 房地产上市公司“股市融资一高价购地一囤 二、房地产上市公司“股市融资一高价购地一囤 地”现象 地”的风险 近年来，房地产上市公司从股票市场低成本直接 在房价上涨的预期下，房地产上市公司通过增 巨额融资后去土地市场高价拍地，并将土地囤积起 发、配股等方式，从股票市场低成本巨额融资，然后通 来，即“股市融资一高价购地一囤地”的现象格外引人 过招标拍卖途径从政府手中高价竞得土地。拿到土地 注目。从股市低成本巨额融资已成为房地产企业筹集 后房地产上市公司并不急于开发，而是囤积起来，时 资金的重要渠道。 机成熟后自用或转让给其他房地产开发企业。房地产 在全国范围内，房地产上市公司高价购地的记录 企业通过开发并出售房屋，获得土地升值和房地产开 不断刷新。除了过往三年的盈利情况外，合法拥有的 发的巨额利润。可见，房地产上市公司在市场中处于 土地储备是影响房地产上市公司在证券市场的业绩、 非常关键的核心地位，其“股市融资一高价购地一囤 特别是股价变动的重要因素，也是上市房地产公司抗 地’，彳亍为会对房地产市场和股票市场带来大量潜在风 风险能力的重要表征，因此房地产上市公司囤地的冲 险(见图1)。 动不断强化。有关报告估测，2007年底房地产开发商 借鉴已有研究成果，分析股票市场、房产市场和 囤地规模约为1O亿平方米。 土地市场的各种风险因素(见表1)。 图1：房地产上市公司在股市与房地产市场中的地位 2008瑚 5 O总第328期 固地 的凰稔 股票市场、房产市场和土地市场的各类风险通过 4．在房价上涨预期和现实需求的作用下，大量购 资金的流动联系在一起，风险传导过程为： 房者购买房地产企业开发的产品。房地产开发企业通 1．房地产上市公司从股票市场的众多投资者手 过房屋销售，将房地产市场的系统风险、非系统风险 中集得巨额资金，通过股权公众化将股票市场的系统 以及土地资本价值风险和持有期风险转移给了购房 风险和非系统风险转嫁给中小股民。 者。 2．房地产上市公司用在股票市场融得的巨额资 5．当前绝大部分房地产上市公司为房地产开发 金去土地市场高价拍地，土地市场的系统风险随着土 企业，一旦遇到房产市场不景气，房屋销售困难，众多 地出让转移给了该上市公司。 企业将面临破产危机，地产股贬值不可避免。因此股 3．从某种程度而言，土地储备是影响房地产上市 民除了承担股市本身的系统风险和非系统风险以外， 公司在证券市场中业绩表现、特别是股价变动的重要 无形中还将承担房产市场不景气导致的风险。 因素。房地产上市公司将从政府手中高价拍得的土地 6．房地产上市公司在股票市场低成本巨额融资 囤积起来，由此产生土地资本价值风险和持有期风 后，到土地市场高价竞拍土地。高地价导致房价新一 险。 轮上涨，购房者银行贷款数额增加。尽管房地产企业 表1：股票、房产和土地市场的风险因素 I 风险类别 风险因素 风险类别 风险因素 市场风险