港区土地经济质量及价格评估研究.pdfVIP

s m } 玉 T ECHN LO O G Y N F q 丁IO N 学 术 论 坛 港 区 土 地 经 济 质 量 及 价 格 评 估 研 究 候 光辉 (天津城市建设学院份理系 天津 300384) 摘 要: 我国港区土地经济质量和价格评估工作长期滞后于港 口经济发展和城镇土地定级和价格评估工作 ，客观上造成了目前港区土地 管理. 土地利用和土地流转交易活动的无据可依，造成了国有资产的大量流失。本文在比较港 口物流用地和普通工业用地土地利用方 式和影晌土地价值的因素之差异的基础 L ，以天津港区为例，阐述了港区土地经济质I 评定和均质地域地价评估的基本思路和程序，井对 其中因素、因子的选择及权重确定等问题进行了着重阐述，以期引起更多相关技术上的探讨和研究。 关艘词:港区土地 物优用地 质量评价 价格评估 中圈分份号 :F 293. 2 文献标识码: A 文童编号: 1672 - 3791(20 07)08(a)- 0223- 02 1 概述 经济质魔和价格评定工作具有如下差异: 等》，环境条件对港区土地的价值具有重要 港区土地作为稀缺的特殊产业用地( 主要 1)码头(主要是生产性拍位》作为港 口内外 影响 。 是物流用地) ，其土地的经济质量和价格评定 贸物资集疏的 “枢纽. 对港 口经济具有重要 是进行出让、转让、租赁、抵押和作价入股等 影响反映码头生产能力的指标有 ，柏位数、 3 港区土地经济质，评价 土地交易活动的基础，是进行土地资产管理的 年设计吞吐是，通行能 力、码头前沿宽度 、 港区土地经济质量评价，是根据港区土地 前提。然而，港区的土地经济质量和价格评佑 水深等。这些指标的质和) !f 都最终影响土地 的经济、自然两方面属性及其在社会经济活 工作却长期滞后，这不仅与港 口规划建设和经 的经济质最和价值 。 动中的地位、作用. 对其使用价值进行综合 济发展形成巨大反差，也客观上造成了目前港 2) 内外交通运输网络对港 口物流活动的效 评定，并使评定结果级别化。目的是为全面 口土地管理，土地利用和土地流转交易活动 率影晌巨大港 口工业就是物流集疏业。仍以 掌握土地质量及利用状况.科学管理和合理利 的无据可依 ，造成了国有资产的大 流失。 天津港为例，天津港的集疏运主要有公路、 用港区土地 ，以及为土地估价、征收土地税 目能 港区土地价格确定主要依靠公示的 铁路、水运、管道 以及(轴煤)皮带长廊等运 费和制订港区土地利用规划、计划提供依据 城“镇土地等级和基准地价体系，进行修正得 输方式。地块距文通设施的空间距离或时间 I 到。然而，港 口作为物流 业用地的内在规定 距离，是影响土地价值的重要因素。 3. 1 相据港 口物流业的实际特点. 确定影晌土 性，其土地利用状况与影响土地利用和价值的 3)城市及港区规划对港区土地的经济价值 地经济质，的因索，因子及其权孟 因素与地处腹地的工业用地存在明显差异，因 作用明显土地的用途及使用条件在某种程度 根据港 口物流业用地的实际特点，参照 而不能照振工业用地质最评定和价格评估的 上决定土地的经济价值 ，这是土地经济的基本 ( ( 中华人民共和国国家标准) 城镇土地分等定 方法 程序 。 原理。城市规划对港 口在地区经济的地位、功