37第七章第一节房地产投资项目不确定性分析(2012版).docVIP

第七章　风险分析与决策 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素； 2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素； 3．熟悉不确定性因素的相互作用； 4．掌握盈亏平衡分析； 5．掌握敏感性分析的概念和步骤； 6．掌握单因素与多因素敏感性分析； 7．了解敏感性分析的“三项预测值”法； 8．掌握风险分析的界定； 9．了解风险分析的一般过程和方法； 10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法； 11．掌握概率分析中的期望值法； 12．了解蒙特卡洛模拟法； 13．掌握决策的概念； 14．了解决策的方法； 15．掌握房地产投资决策； 16．掌握传统投资决策方法的局限性； 17．了解房地产投资决策的期权性质； 18．了解实物期权方法与房地产投资决策； 19．熟悉实物期权方法的实际应用； 20．了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。 二、内容讲解 【本讲重要考点提示】 1．房地产开发项目房地产开发项目盈亏平衡分析最低租售价格分析最低租售数量分析最高土地取得价格最高工程费用最高购买价格最高运营费用多因素临界点组合之间差距越大，抗风险能力越强抗风险能力越强亏平衡分析利润=总销售收入总成本总销售收入=销售单价×数量总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×数量盈亏平衡点是指利润为零时，求数量或是单价，此时总销售收入=总成本销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量求解销售量或是销售单价（） 当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费。如前所述，项目评估阶段，开发商不一定能拿到政府有关部门的规划批文，因此容积率和建筑面积是不确定的。另外，即使有关部门批准了项目的容积率或建筑面积，项目可供出租或出售的面积仍然不能完全肯定。因为大厦出售时公共面积的可分摊和不可分摊部分、大厦出租时可出租面积占总建筑面积的比例等参数，在项目评估阶段只能根据经验大致估算。 （）100万元，若进行市场调查与分析后认定资本化率为7%，与认定为8%，两者相差l%，但所求得的项目资本价值相差l428万元－1250万元＝178万元。另外，在利用折现现金流分析法进行项目评估时，行业内部收益率或目标收益率，也在很大程度上影响着项目的投资决策。 目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率（史记：市场提取法），即： 式中: Pi—第i个参照项目的年净租金收入； Vi—第i个参照项目的市场价值或售价； R—资本化率。 由于不同估价人员的经验、专业知识以及手中所掌握的市场资料所限，所选择的参照项目可能不同，因此会有不同的结论。另外，由于开发周期内市场行情的改变，以及参照项目与评估项目之间的差异，评估时所选择的资本化率或折现率与将来实际投资收益率相比，也不可避免地会出现误差，从而使开发商要承担附加风险。（史记：资本化率也是预测值） （） 贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大。由于开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的20%～35%，其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。有关资料表明，20世纪90年代初期中国房地产开发项目的财务成本曾经占到了总开发成本的15%～25%。进入21世纪以来，由于世界范围内的经济增长速度放缓，各国贷款利率水平持续下调，到2002年已经降低到6%左右，并一直持续到2006年。但从2007年开始，各国出于防止经济增长过热或抵御通货膨胀的原因，贷款利率进入了上升通道，使2007年末的长期贷款利率又恢复到了8%左右的较高水平。利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。 除以上7个主要不确定性因素外，开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动（史记：即权益投资比率）2008年房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。A．开发期和租售期B．权益投资比率C．资本化率D．贷款利率E．运营费用答案ACD 解析权益投资比率运营费用置业投资的不确定性因素注意区别开发投资与置业投资的不确定因素。A空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。B可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。C权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；D要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。