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资本市场REITS交易结构剖析及相关法律问题探析 　　摘 要 REITs发展到今天，其形式早已突破传统的结构，发展出伞形REITs、下属合伙REITs等变种金融产品，但其主要交易结构是大体不变的。REITs的典型模式仍然是以发行资产支持证券收益凭证为主要方式。本文认为研究REITs交易结构剖析及相关法律问题有重要意义 关键词 REITs 资本市场 信托 基金 作者简介：李康，华东政法大学法律（法学）硕士，研究方向：民商事法律理论与实务 中图分类号：D922.28 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.042 一、REITS概述 REITs，英文全称：Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金。REITs是一种通过设立并管理资产支持专项计划的方式向合格投资者募集资金，由证券公司或基金子公司进行房地产行业投资，将投资所得收益按照约定分配给投资者的金融活动。REITs从广义上讲是一种投资制度，是一种交易安排；从狭义上讲是一种组织形式。 它是房地产证券化的重要手段 REITs发展非常迅速，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。 REITs与其他资产证券化产品相比而言，其优点在于长期回报率较高，与股票市场、债券市场的相关性比较低 REITs究其本质而言属房地产证券化，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资进行资产打包、机构化等资信增级方式转化为资本市场上的资产支持证券的金融交易过程。REITs设立的初衷，一是让社会上资产规模较小的中小投资者也有机会参与房地产投资，使社会普通大众也有机会分享这一领域的收益。二是建立不动产的资本市场，为存在融资困难的不动产行业经营机构提供足够的资金，促进不动产行业发展。很明显，REITs产品同时具备投资与融资双项功能 二、REITs的基本特征 REITs是金融信托业与房地产业相互融合的产物。REITs的法律形式是一种信托，它本身具备财产独立性，所有权与收益权分离等信托独有的特征。委托资金为REITs所有，管理人应分别建账、分别管理，不得将委托资金归入自有财产。但是REITs与其他普通的信托形式又有多处不同。REITs具有以下几方面的特点： （一）流动性强 REITs将完整物业等不动产资产证券化，细分成很多相对较小的单位份额并可以在公开市场（证券交易所）上市或流通，降低了投资者门槛，同时也拓宽了房地产投资退出机制 （二）收益相对稳定 REITs一般情况下都是将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率较高。且与股票市场、债券市场的相关性较低，不会受到股票市场、债券市场大起大落的不利影响 （三）资产组合投资 REITs旗下大部分资金是用于投资能产生比较稳定现金流的房地产项目，比如公共宿舍、酒店、办公楼等。计划项下资金以投资组合方式进行投资运作，可以较好地降低投资风险 三、REITs的基本类型 （一）公募型REITs与私募型REITs 根据信托财产的募集方式的不同，REITs可以分为公募型REITs与私募型REITs 公募型REITs向投资者公开募集资金，可以公开进行宣传推介。目前富时NAREIT指数包含的REITs共有136个，其中有121个在纽约证券交易所上市交易。 私募型 REITs则只能够向一定数目的特定的投资者私下募集资金，即禁止公开宣传推介 公募型REITs与私募型 REITs的区别。一是募集对象不同。前者面向社会公众公开募集；后者只能面向资产规模较大的合格投资者。二是投资者参与程度不同。前者投资者则由于人数众多且份额较少，一般不参与专项计划项下资金的投资决策；后者投资者对于专项计划项下资金投资决策的参与度高，更倾向于参与投资决策 （二）权益型、抵押型与混合型REITs 根据投资标的不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs与混合型REITs 权益型REITs的资金投向主要是房地产项目，以投资入股形式获得房地产的产权以取得经营收入，投资者的收益则主要来自租金和房地产的增值。抵押型REITs?t是以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供委托贷款或者购买后者发行的债券，投资者的收益则主要来自于利息收入。混合型REITs则是介于权益型REITs和抵押型REITs之间，其投资入股部分房地产企业的同时也从事部分抵押贷款的业务。其投资组合具有多样性，收益比抵押型要稳定，但不如权益型的收益高 四、REITs交易结构剖析 以“苏宁云创REITs”为例。华夏资本管理有限公司（简称华夏资本）设立并管理的“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（苏宁