商业地产发展模式和项目定位研究——以苏房集团2011-B5号地块为例.pdfVIP

商业地产发展模式和项目定位研究 中文摘要 商业地产发展模式和项目定位研究 ——以苏房集团2011-B5 地块为例 中文摘要 2010 年国家宏观政策对房地产市场调控之后，商业地产热潮随着而来。很多房 地产开发商将商业地产作为代替住宅的一种不受调控影响的商品形态。事实上，作为 商业地产本身，除了作为商品出售的价值以外，它更大的价值在于其本身运营产生的 巨大现金流和运营利润。这一点被越来越多的开发商认识并重视。也正是“只会开发， 不懂运营”的现状，使得商业地产模式的探讨越来越迫切。 为此，本文将对国外商业地产发展的先进模式和发展道路进行分析，着重研究商 业地产的产业价值链、定制地产以及融资渠道等问题。分析发达国家在商业发展上值 得国内政府、商业地产商、商业运营商需要注意的问题，探讨适应目前经济发展需要 或者是地域需求的商业定位方式。剖析商业地产发展模式历程的演变和应该如何结合 中国消费市场的实际情况，找到有中国特色的第四代商业发展模式，以指导我们对于 目前市场上大量出现的商业地产项目进行准确定位和调整。 商业模式的发展以及项目的定位应符合实际需求，与当地的市场基础结合才是最 关键的因素。本文结合苏州市苏房集团有限公司2011 年拍得的商业地块B5 地块的 具体情况，对该地块周边辐射区域的实地消费人口、商业体量、消费习惯进行实地调 研和数据分析。通过研究过程中对于实际规划要求，集团资金情况的了解，深入探讨 了商业开发企业在项目的模式选择以及具体定位方案中会遇到的问题。 通过本文的研究，针对商业地产发展中遇到的问题，结合国外发展的经验，以及 B-5 地块在实际定位中遇到的困难，提出了地产价值最大化、商业运营前期介入、融 资模式和盈利模式相结合等新的思路和解决方案。希望在商业地产的发展中更具有指 导意义。 关键词：商业地产 项目定位 价值链 融资渠道 苏房集团 作 者：季 颖 指导老师：夏永祥 I Abstract The development mode of commercial real estate and positioning research of the project The development mode of commercial real estate and positioning research of the project ——take the plot 2011--B5 of SUFANG Group Co.,Ltd. for example Abstract A great upsurge in commercial real estate was coming after Chinas macro-adjustment policies of real estate market in 2010. Many real estate developers used the commercial estate as a kind of commodity status that is free from the regulation and control to replace the dwelling house. In fact, as commercial real estate itself, except for the sale value of the commodity, the greater value lies in the huge cash flow and operating profit w