浩博香港城前期定位及沟通方案3.21.pptx.ppt

;报告思维导图;PART 1 宏观经济状况;1、山东省各地级市人口情况;2、山东省各地级市GDP、人均GDP;2011-2013年各地级市人均GDP增长速度对比;3、潍坊市产业结构分析;4、山东省各地级市固定资产投资情况;5、山东省各地级市人均可支配收入;7、潍坊市近三年商品房施工及竣工面积;1、山东半岛蓝色经济带;2、轻轨工程;3、潍坊市综合保税区;4、潍坊市未来发展格局;5、城市发展方向;6、潍坊市旧城改造;PART 2 房地产市场状况;1、各地级市房地产市场价格情况;项目供应及成交：在售项目约70个，未来供应总体量近700万平米，其中重点项目总体量约365万平米；2010年重点项目新推供应量约为50万㎡，成交近33万平米； 产品形式：区域产品供应丰富，有多层、小高层、高层、别墅，以高层为主，约占90%； 价格方面：多层价格在5000元/㎡之间；高层价格4500元/平米； 户型面积：区域高层产品面积主要集中在80-140㎡之间； 去化速度：区域项目消化速度较慢，中高端项目月去化20-40套/项目，项目正常销售期年去化量在2-4.5万㎡/项目； 客户情况：区域楼盘吸引的是全市客户，大多为政府、企业、银行、医院、个体老板等中高端收入人群，年龄在30-45岁之间。 区域市场表现：奎文区房地产市场在高端项目的带动下迅速发展，价格上涨幅度较大，区域热度不断提升。;区域项目供应：在售项目65个，未来供应量约为900万㎡，2010年潍城区中高端项目新增供应总量约为36万㎡，成交26万㎡； 产品形式：涵盖多层、小高层、高层，以高层为主，约占70%，多层约占25%； 价格平台：多层：约4500元/平米；高层：3600元/平米； 户型面积：高层面积主要集中在80-135㎡之间。 去化速度：区域项目消化速度较慢，中高端项目月去化15-80套/项目，项目正常销售期年去化量在2-6万㎡/项目。 客 户：主要是区域的改善型需求客户和刚性需求客户为主，职业主要是退休职工、公司职员、企业员工等中等收入人群。 市场表现：潍城区房地产发展势头强劲，价格和走量提升速度较快，区域发展速度得到提升。;区域项目供应：在售项目45个，未来供应总量约为700万㎡，2010年高新区中高端项目新增供应量约为26.82万㎡，成交约20.27万㎡； 产品形式：多层、小高层、高层，以高层为主，约占80%； 价格平台：多层：约4200-6000元/平米；高层：4200元/平米； 户型面积：高层面积主要集中在85-145㎡之间，约占90%。 去化速度：区域项目去化速度较快，中高端项目月去化20-60套/项目，项目正常销售期年去化量在2.5-5万㎡/项目。 客 户：主要来自奎文和高新片区，一般为私企老板、事业单位中高层，年龄在30-50岁之间。 市场表现：在高端项目的热炒下，区域价值不断提升，房地产市场发展速度超越奎文，成为潍坊城市发展最热区域。;区域项目供应：在售项目27个，供应量约为400万㎡，2010年本区域中高端项目新增供应约9.6万㎡，成交约7.4万㎡。 产品形式：多层、小高层、高层，以高层为主，约占80%。 价格平台：多层：约4500元/平米；高层：3600元/平米。 户型面积：高层面积主要集中在70-130㎡之间。 去化速度：区域项目消化速度较慢，中高端项目月去化10-20套/项目，项目正常销售期年去化量在2万㎡/项目。 客 户：主要来源于经济开发区企业职工，周边事业单位的职员，年龄大多在20-35岁之间的刚性需求客户。 市场表现：整体市场的迅速发展，带动本区域发地产发展速度有所上升，楼盘品质、价格、走量均有所提升。;3、潍坊市各区域房地产市场特点—小结;3、潍坊市各区域房地产市场特点—小结;小结： 1.目前潍坊商业市场消化相对较高的，入市时间较长，快速消化期多集中在 项目前期，现阶段消化缓慢； 2.目前市场竞争激烈，项目众多，竞争较激烈，无法打开市场，再加上诸多 外地房企介入，如万达、居然之家等品牌，且经营实力强悍，网罗分流较多 投资客户； 3.产品同质化严重，运营模式，投资回报，经营户品类等出现雷同，无法实现 差异化营销，消化困难； 4.众多商业项目，当地市场的投资客挖掘已经进入瓶颈期，需要逐步扩大拓客 范围，以此扩大成交； 5.市场信息不足，客户在投资方面需要看的是运营实力，招商运营强悍的房企， 如万达、居然之家等销售相对较好，客户信任度较佳，而没有营业的，以及没 有大动作的项目，客户感受不到招商及运营实力，客户对产品信任度则降低， 导致销