第三章 场比较法.ppt

* 笫三章 市场比较法 第一节 比较法的基本原理 一、概念：（Market comparison approach or sales comparion approach） 是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、理论依据 替代原理、大数定律 三、适用对象和条件 1、适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。 2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。 四、操作步骤 1.搜集交易实例 2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正 6.进行不动产状况修正 7.求取比准价格 第二节 搜集交易实例 一、收集内容 1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况 二、收集途径 1、查阅政府有关部门的不动产交易资料。 2、查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。 3、参加不动产交易会，了解不动产价格行情。 4、向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、司法机关等调查了解有关不动产交易的情况。 5、假装成不动产购买者，与不动产出售者，如开发商、代理商等和谈，取得真实的不动产价格资料。 6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行之间相互提供信息。 7、其他途径，如电话查询、网络查询等。 第三节 选取可比实例和建立价格可比基础 一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正常价格。 二、建立价格可比基础 1、统一付款方式：一般以一次付清所需支付的金额为基准。 2、统一采用单价：土地：楼面地价；停车场：车位 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 案例一：收集有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期半年后付32万元人民币，余款32万元人民币一年后付清。乙的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 （1）统一付款方式。以成交日期时一次付清为基准，假设 当时人民币的年利率为8%，则 =76.42（万元人民币） 甲总价= 乙总价=15（万美元） （2）统一化为单价 甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米?建筑面积） 乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺?使用面积） （3）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米?建筑面积） 乙单价=60*8.3=498 （元人民币/平方英尺?使用面积） （4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米?建筑面积） 乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺?建筑面积） （5）统一面积单位，以平方米为基准，1平方米=10.764平方英尺，所以有 甲单价= 3821.1（元人民币/平方米?建筑面积） 乙单价=373.5*10.764=4020.4 （元人民币/平方米?建筑面积） 第四节 交易情况修正 一、含义 将可比实例的不正常的价格修正为正常价格。 二、修正的原因 1.有利害关系人之间的交易 2.急买、急卖 3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解 4.交易双方或某一方有特别动机或偏好 5.特殊交易方式，如招标、拍卖、哄抬或抛售 6.交易税费非正常负担 7.相邻不动产的合并交易 8.受债券债务关系影响的交易 三、交易情况修正的方法（百分率法） 可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格 其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。只有这样，比较的基准才会有一个，而不会出现多个。因为在市场比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。 式中， 或 是