第七章 产投资规划.ppt

四、房产价格及影响因素 房产投资规划案例 李先生，32岁，某合资建材公司销售经理，李太太，27岁，全职太太，女儿三岁。李先生的月收入14000元，年终奖6万元左右。 李先生一直比较喜欢房产投资，2007年买了一套一居室自住，购买时房屋总价20万元，首付5万元，贷款20年，月供1100元，现在估价30万元；2011年又购买了一套一居室，用于出租，总价26万元，首付8万元，贷款20年，月供1200元，现在估价32万元，已出租，月租金收入1500元；2012年买了一套150平米的三居室，总价80万元，首付24万元，贷款20年，月供4000元，现在估价85万元，这套房即将交房，准备自住，打算用15万元装修。 房产投资规划案例 李先生家每月的生活开销如下：日常支出6000元，孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险，给女儿买了一份分红保险，年交3000元，李太太没有什么保障。 李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学，觉得自己的养老靠房屋租金就够了。 李先生目前有银行存款40万元，国债10万元。看到近来国家对房地产出台了很多调控性的政策，李先生决定暂时不再买房子。 那么该如何理财？ 财务状况分析：资产结构单一，按揭支出占比高 李先生的家庭资产以原值计算为176万元，若以现值计算高达197万元，这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。 以现值统计，房产占总资产的74.6%，表明李先生家庭资产的四分之三都是房产，而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。这样的资产结构，使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大，家庭资产规模在未来会伴随房地产市场的起伏而发生波动。负债占总资产的45.2%，较合理水平稍高，偿还住房抵押贷款将是未来二十年内的一项重要财务目标。 财务状况分析：资产结构单一，按揭支出占比高 李先生的年收入近23万元，是家庭的经济支柱，目前仅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%.支出方面，按揭贷款支出高达月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活费用（含日常支出和教育费用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度结余占月度收入的11%，有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%，处于合理水平，但受年终奖等偶然因素影响较大。 财务目标 ：还清房贷筹划养老 一是尽早还清购房贷款。三处房产的贷款本金为89万元左右，分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大，建议在条件许可的情况下提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法，不过现在国家对二手房交易的营业税和所得税管理严格，而且两处小户型房产临近地铁四号线，升值空间较大，建议保留。 二是为女儿准备出国留学费用。李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是十五年以后的目标，以学费每年上涨5%估计，大学四年留学的学费将需要120万元左右；除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。 三是为自己准备足够的养老金。以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变，假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。 理财建议 1.优化生活费用支出管理，争取减少支出15% 以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入，而房贷支出刚性，适当控制一下生活方面的支出会使家庭财务状况的稳定性提高。建议把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。 理财建议 2.择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力 李先生的新房即将装修，预计花费15万元，这样存款将降为25万元，金融资产另有10万元国债，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率，建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。 考虑到装修后李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，如投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。 理财建议 3.完善风险保障，规避和转移风险 李先生是家里惟一的经济来源，整个家庭有高达80余万元的贷款，如其遇到什么风险，将严重影响整个家庭的经济状况，因此建议李先生进行全面的保险规划，把人生不确定的风险转化为确定的保障。 具体品种方面，建议李先生购买20万至30万元的健康保险以及120万元的终身寿险或者定期寿险，这样万一遇到风险，除偿还贷款外还可以给家人留下40万元左右的生活费用，同时给李太太和女儿购买健康保险和意外保险，年度保费支出在2-3万元。 理财建议 4.以购买基金的方式参与股票市场投资 以合理的家