第二讲 地产权属法律制度.ppt

3-20 ABCD全错（公布答案B为正确，存在歧义） * * （3）其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情形须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝。 （4）在有特殊约定时，区分所有权人应按约定使用专有部分，不得擅自变更。 * * 4、共有所有权 又称“共用部分持分权”，指区分所有权人对建筑物共用部分占有、使用、收益的权利。 建筑物的共有部分，是指供区分所有人共用、属于区分所有人共有的部分。 两个特征： 其一，从属性。区分所有人取得专有所有权，亦附带取得共有部分持分权。将专有部分出让或抵押时，其效力均涉及共用部分。 其二，不可分割性。共用部分持分权不得与专有所有权、成员权分割。 * * 共有所有权的客体 即共用部分的范围，包括建筑物不属专有的部分及其他附属物。 前者如电梯、过道、屋顶、地下室。 后者如排水设备、照明设备等。 共用部分可分为： ——法定共用部分或约定共用部分； ——全体共用部分（大公）或部分区分所有权人共用部分（小公）。 试问：下列哪些属于大公？小区绿地、物业用房、单元电梯、公用道路、楼道。 * * 法定共用部分 1、建筑区划内的道路，属于业主共有（但属于城镇公共道路的除外）。 2、建筑区划内的绿地，属于业主共有（但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。 3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 4、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。 * * 请问：共有道路的停车收益应该归谁？ * * 约定共用部分 1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 注意：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 * * 共有所有权的行使 对共用部分的修缮、管理、维护、改良、拆除等重大处分行为不得擅自进行，须经由业主会议决议或管委会、管理负责人决定。 案例：自家阳台能不能封？怎样封？ 由于共有部分的利用不仅关系建筑物整体效能，更攸关城市的安全美观，故又受行政法规、规划、建筑等的管制。 * * 案例：楼顶的广告收益归谁？ 在合理合法的范围内，各业主依共有的应有部分比例，对建筑物的共有部分有使用收益的权利，同时亦负担相应义务。 * * 5、成员权 成员权又称社员权，又称为共同管理权，指业主基于专有部分的所有权从而依法享有管理业主的共同财产和共同事务的权利。 共同管理权（成员权）的性质和特点： （1）是专属于业主的权利。 （2）是一种私法上的权利。 （3）是管理共同财产和共同事务的权利。 （4）既是一种权利，又是一种义务。 * * 成员权人的权利： （1）参加业主会议并行使表决权。 （2）参加订立管理规约。 （3）选举及解任管理者。 （4）请求权，包括会议召开、正当管理、收益、分配、不法行为禁止等事项之请求。 成员权人的义务 （1）遵守管理规约。 （2）执行业主会议决议。 （3）接受管理者的义务。 * * 思考题 北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？ A．北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分 B．业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任 C．业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝 D．业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝 * * 参考答案 B * * 案例：屋顶让邻居“很受伤” 案情： 2003年11月和2004年1月，甲和乙先后购买了A房产公司开发的吉祥小区3号楼6单元的602室和601室。甲的602室是跃层结构，乙的601室是水平套房。 乙入住后发现，他和A公司签订的合同约定的“该商品房所在楼宇的屋面使用权归顶层所有人使用并维护与管理”条款根本没法兑现，因为乙只有通过对门的602室才能上到屋顶。而602室的甲签订的购房合同则显示，A承诺他拥有包括601室屋顶在内的全部屋顶的使用权和维护管理权。 甲已经在屋顶修建了水槽等构筑物。 * * 甲和乙因此发生了长时间的纷争。其间，双方曾为此大打出手，甲还因故意伤害而受到制裁。一个屋顶让对门邻居成了冤家。 2004年4月