香港公共住房对内部移动性影响.docx

香港公共住房对内部可动性的影响Hon-Kwong Lui，岭南大学，中国Wing Suen 香港大学，中国摘要：公租房的限额配给减少了公租房单元与他们的居住者之间匹配的效率，因为仅通过一个价格机制竞争者不能有效地传达他们的选择。这项研究从错误分配住房单元给居住者的视角调查了公租房的成本，并且测算了这种错误分配怎样影响了他们的生活。我们指出公租房居住者与私有住房居住者相比，更缺少移动性，但是在迁移的条件上，他们更可能在比他们原来居住地更远的地方重新定居。他们也不太可能在他们居住的地方工作。文章历史：2009年7月接受，2010年11月可在网上搜索。关键词：公共住房 移动性 分配无效率1.引言公共住房代表了对住房成本的大量的补贴，它应该在竞争者之中被严格地分配。当限额配给发生时，资源可能没有被分配给他们最有价值使用的地方，因为人们不能有效的传达他们选择的强度。例如，考虑2个其他方面完全相同的可提供的公寓在2个未来房客之间的分配。公寓A坐落在一个更令人满意的社区，比起B来说，所以两个未来房客都愿意为A付出额外的租金。假定第一个人也恰巧在A所在的街区工作，他准备付出比第二个人更高的额外费用来租A。在一个开放市场里，A将会被分配给出价更多的那个人，即第一个未来房客。当租金被固定在补贴的水准，公寓完全不靠市场手段分配，然而，2个租客将会真诚地显露出他们更喜欢A。于是没有方法从程序上来决定2个人中谁是这个更令人满意的公寓的更有价值使用者。在实践中，补贴性住房的分配通常是基于对规定选择权的一些摇号或者排队机制来补充。这篇论文的目的就是研究在香港公共住房条例中一些由于非价格手段的分配而诱发的无效率性。分配的非价格手段之下的资源错配来自于一个在经济方面的庞大且已确立的文献中。当一件商品被低于市场价格分配，对售卖者而言就没有充足的动机来生产这样产品。补贴商品的必然的供小于求情况导致了经济学教材中刻画的著名的“无谓损失”。部分人认可这个事实，价格补贴的竞争通常导致价值的消散。Barzel揭示出通过等待社会的浪费性分配，平衡怎样能被达到。在公共住房的背景下，未来的房客扭曲了他们的劳动供应决策，唯恐他们的收入超出了资格门槛，而现任的租客也许会选择在变化的环境之中无效地停留在他们的公寓，唯恐他们失去了有价值的补贴。第三种无效性的来源是，个人不能通过他们的购买意愿来表达他们选择的强烈程度，分配的非价格方法通常不能够把稀缺资源分配给最有价值使用者。如果一个价值月租10000元的公寓以2000元的月租出租，任何对这个公寓估值超过2000元的潜在房客将会有兴趣来竞标。依据所采用的分配方式，这个公寓很可能被一个对它估值远远小于10000的人得手。Deacon and Sonstelie和Suen分析了福利花费的上升来自于这样的资源错配——通过等待来限额配置。在一项很近的研究中，Glaeser and Luttmer研究了纽约在租金控制下的住房资源错配。他们发现租客的特征与他们的住房的特征之间的匹配是对租金控制下的房屋的扭曲。因为租金控制也代表了对现有租客的一种住房补贴。Glaeser and Luttmer’s (2003)的见解同样地适用于政府补贴租金的住房。在香港，公共住房影响了人口中的一大部分。在2009年，29%的家庭是政府提供住房中的租客，另外18%拥有补贴住房，通过自置居所计划和相关项目（香港住房局，2010）。对公共住房政策的评论经常关注于由这些大量补贴所强加上的财政负担。由限额配置住房补贴而诱发的分配无效率性上的成本是较少被研究的。尽管这些花费比起直接的财政花费要无形的多，他们能对人们的日常生活产生更直接的影响。这篇论文中，我们关注于由公共住房诱发的居住选择的扭曲。公共住房福利倾向于束缚租客们在他们当前的居所；在公屋中的居民被预计不太可能移居到更便利的居所或者更舒适的住宅单位里，甚至在他们的生活情况已经改变了。这假说是来自于文献：关于“工作锁”对工作机动性的影响。文献检验了雇主提供的健康保险对工作机动性的影响，假定是工人不情愿换工作唯恐失去了他们的保险覆盖。同样方式，我们检测了公屋福利阻止了内在移动的假设，因为居住者不想失去他们大量的住房补贴。在城市研究文献中，有大量的文章关于内在迁徙的经验模式。Boyle and Shen (1997)研究了英国在公共（委员会）住房政策对内部迁徙上的影响。发现公屋居住者不太愿意长距离移居到当地政府辖区以外的区域去。在一项最近的研究中，Kim等人证明了关系到属性的交通对居住区域的选择和个人偏爱的住地，它结合更短的交流时间，更低的交通花费，更低居住密度和高质量的学校，有重大的影响。在美国，公屋复合体通常聚集在城中心的高密度贫困的地带。许多人认为住在这样的环境中限制了一个人的经济机会。为了减少由基于项目的公