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2003年上半年供应分析报告□ 作者：左文礼???日期：2003-10-31 目标市场：深圳市住宅二级市场研究范围：2003年1月1日至2003年6月30日正式开盘之相关项目数据来源：世联地产基础数据库资料整理：世联地产策划前期资讯组?左文礼[注：由于少部分楼盘缺少详细户型资料，因此户均面积的统计结果均以现有数据为基准] 一、全市概况 1、总体概况 ????从今年的上半年的供应情况来看,南山当之无愧的成为热点区域,无论是在楼盘的个数还是项目的推售面积,均占到了全市之首,宝安和福田紧随其后.其中宝安的楼盘个数和推售面积的比例都占到了23％,?超过福田,名列第二位.可见,上半年宝安房地产成为深圳楼市的一大亮点.项目推出规模较大。 ????2003年上半年,从各个区域的户均面积来看,福田稳居全市最高,户均面积达到135.98平方米,主要是因为上半年,福田香蜜湖片区及中心区均是豪宅项目推出,带动了整个区域的户均面积;而罗湖为全市最低,为79.85平方米,相对于去年同期增加了15％,主要是莲塘、翠竹片区推出的项目较大。 在价格方面，特区内仍然远高于特区外，福田凭借中心区的优势，占据了全市之首，达到了8389元/平方米；罗湖凭借成熟的生活配套仍占据了第二位，而南山正迎头赶上，均价已经达到了6265元/平方米;而关外的仍旧在3500元/平方米徘徊。2、走势分析 从图标中发现，推售面积的走势呈有规律的折线发展，每年的第2季度，折线都会出现一个小高潮。今年第一季度推售面积出现低谷，主要是因为非典给楼盘销售带来极大困难。随后的2季度，出现较大增长，3季度随着秋交会以及各大利好消息的影响,将会出现今年的顶峰.????另外,今年虽然特区内推售面积比往年同期有较大幅度的降低,但是关外的推售面积明显增加,所以上半年仍然处于上升状态,这也表明当前的房地产市场仍处于一个高速增长的时期.随着关内土地的相对制约以及郊区化、城镇化的发展,关外已经成为深圳楼市的一个显著增长力。 ????从图表来看，户均面积似乎没有显著的规律，但也可以看出，每上升到一定的面积又开始下降，总是在一定的面积范围内上下波动，但是波动的周期仍难以确定。 二、区域概况 1、三大行政区各类指标与去年及前年同期比较 ????从三大区域推售面积比较分析来看，罗湖由于开发成熟，可供开发的土地有限，2002年推售的面积呈不断减少趋势，今年有所增加，是因为莲塘片区推出项目较多.福田区的开发节奏主要受中心区的政策影响,今年有所缓慢。相对于１９９年，福田经历的一次大规模开发建设，2002年福田又出现了开发热潮，所以今年上半年仍旧在消化去年推出的新盘。而南山随着生活配套的不断完善，西部通道以及各项利好政策的不断出现，呈处于平稳发展阶段。 ????从户均面积的变化看，今年上半年福田成为新高，主要是因为该区大面积的豪宅项目的推出；南山区由于均价较低，使得客户有能力消费较大面积的单位。 从价格走势来看，罗湖区的走势相对较稳；福田区则保持在三大行政区之首，并且稳中有升，体现了中心区的绝对优势；南山区则处于稳定的价格状态。????从总体来看，无论是推售面积、户均面积还是均价的发展趋势，都表明了目前深圳的房地产市场的中心已经由福田转向南山，并且关外将是深圳房地产发展的未来。宝安由于良好的地理交通以及政策的利好因素，目前的发展形势应略好于龙岗。2、重点区域分析 I.福田区 ????在各片区的推售情况看，农科片区成为明显的主力，香蜜湖和中心区分别占据二、三位。目前，中心区、红树林片区、香蜜湖片区依然是深圳豪宅的供应基地。中心区具有区位、环境、经济和人才优势等，由于特殊的地理位置，从而也就决定了区域内房地产产品一般走高端产品路线；香蜜湖片区因具有都市的两大绿肺、湖景以及低密度社区空间，受到市场的追捧。 ????在户均面积方面，福田各片区呈现明显的区域特点。上半年，景田片区推出3个项目，均以小户型为主打，与中心区和香蜜湖片区的豪宅实行了差异化定位，形成互补，成为首次置业的白领阶层的首选区域。另外，随着水榭花都二期、中旅·国际公馆等的相继开盘，环香蜜湖片区全线飘红，成为深圳楼市的关注焦点。 ????在价格方面，中心区、香蜜湖、农科片区仍旧在8000元/平方米以上，成为深圳豪宅的集中产地；而梅林由于交通的缺陷，成为均价最低的片区，甚至低于南山区的总体均价。II、南山区 ????从户均面积以及均价比较来看（由于科技园为别墅项目的原因不考虑外），华侨城无论户均面积还是均价都远高于其他片区，成为南山的豪宅区。华侨城片区的户型单位主要是以大户型为主，面向的客户群体也主要是企业高层、中高层管理者、社会名流和私营企业主及港人为主；中心区以其成熟的配套设施，超前的规划设计、深港西部通道的建设等等利好为中心物业带来相当大的发展空间；后