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住房价格影响因素研究 摘要：为使住房价格调控政策具有很强的针对性，必须明了住房价格决定及其波动的内在机制。本文通过阅读大量文献，用文献研究法对住房价格的影响因素进行分析、整理，从理论层面分析了我国的房价动态特征，并考察了城市因素对房价动态参数的影响。得出主要结论：影响住房价格的一般因素、区域因素及个别因素中，前两项是主要因素，后者的影响范围较小。由于住房的异质性，在分析影响住房价格的各因素时作者认为不能一概而论，针对不同地区的住宅市场需要具体情况具体分析。 关键词：住房价格；影响因素；住房特征F293.3 文献标识码：A A Research on Influencing Factors of Housing Prices Abstract：In order to make the housing price regulation policy has very strong pertinence, must clear the internal mechanism of housing price decision and its volatility. In this article, through reading a large number of literature, using literature research to analyze the influence factors of housing prices, sorting, from the theoretical analysis of the dynamic features of Chinas housing prices and urban factors on the effect of dynamic parameters of house prices. Main conclusion: the general factors affecting housing prices, regional factors and individual factors, the first two are the main factors, the influence of the latter is smaller. Due to the heterogeneity of housing, based on the analysis of various influence factors of housing prices, the authors think cannot treat as the same in different areas of the housing market need to particular case is particular analysis. Key words：housing price;influencing factors;housing attribute 引言 住房是人类社会存在与发展所必需的最基本生活要素之一。随着我国城市经济的持续发展和快速城市化进程的推进，住房价格变化及其政策制定成为政府和学术研究的热点问题。伴随着我国社会经济等制度的渐进式改革，1998年开始，我国城市住房制度从计划式向市场经济式改革，在政府主导和推动下逐渐取消福利分房和推行住房市场化，城市房地产市场不断发展。随着城市人口数量不断增加，导致对住房需求不断增加，城市房地产投资和住房价格呈现不断上涨的趋势。近年来，住宅价格在各方利益关系博弈中不断攀升，特别是住宅价格的过快上涨显著超过同期人均可支配收入增幅，从而成为社会各界普遍关注的焦点。 国外相关研究 在西方发达国家，城市房价动态问题很早就受到重视。早期研究主要集中在住房市场效率和城市房价的决定因素上。随着研究的不断拓展，城市房价动态特征及其影响因素逐渐成为研究的重点。如Gottlieb认为长期房价变化与总体经济发展是同步的。Malpezzi用误差修正模型研究了房价与收入之间的关系，发现房价变化并不是随机游走的，至少是部分可预测的。但Gallin的实证研究却并没有发现房价与收入之间存在协整关系。Ortalo-Magn
和Rady分析了英格兰和威尔士住宅交易量与宏观经济波动之间的关系, 特别揭示了20世纪80年代金融自由化、人口结构变化对市场中房地产交易量的影响, 最后得出结论认为住宅需求的波动是市场交易量变化的关键因素。Gavin等基于动态面板数据模型讨论了英国9个地区的房价是否存在泡沫。Egert和Mihaljek对中东欧地区的研究结果表明中东欧地区的住房价格能够用经济基本面和一些转轨特定要素进行解释。Case和Mayer利用TSLS方法对美国波士