国策项目贷款评估报告带格式.docVIP

报告摘要 评估假设和限制条件 本次聘雇项目“花样年华郡”项目位于深圳市宝安区翻身村旁我们在本报告中的有关分析和结论，是建立在以下评估假设和限制条件的基础之上的： 项目经济技术指标依据 报告中项目经济技术指标以委托方提供的用地《深圳市土地使用权出让合同书》、《房地产证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》以及其他相关资料为准。 土地取得成本测算依据 根据贷款企业提供的资料，“花样年华郡”项目建设用地面积为23，955.16平方米，取得费用共计9，746.6万元，根据《付清地价款证明》，其中地价款1，886.6475万元已于2008年09月11日全部付清。 项目已投入建设资金和自筹资金 根据贷款企业介绍，到2008年11月项目已投入资金11，184.12万元，包括地价款和其他土地取得成本9，746.6万元，前期工程费1，124.86万元，土方及基础工程312.75万元，尚需投入建设资金为34，511.43万元。这部分资金含企业的自筹资金20，500万元，其余拟向银行贷款，根据贷款企业介绍，企业自筹资金的比例为总投资额的35.9％。 项目可售面积的确定 根据《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《房地产证》以及委托方提供的资料确定，“花样年华郡”项目总用地面积为23，955.16平方米，计容积率建筑面积为106，273.85平方米，其中住宅面积为91，744.82平方米，商业面积8，695.67平方米，居委会面积为100.97平方米，垃圾收集站60平方米，核增建筑面积5，672.39平方米。不计算容积率建筑面积为26，062.42平方米。在本次测算中，我们假设测算期内住宅面积销售90％，商业面积销售85％，以此作为测算依据，若今后实际可售面积调整，则报告应作相应调整。 开发主体的确定 根据委托方提供的《房地产证》【深房地字第5000345563号】、【深房地字第5000345562号】；《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字01-2006-0035）、（深规许字01-2006-0036）及《企业法人营业执照》【注册号440301103684374】确认本项目的开发主体为深圳市花样年投资发展有限公司深圳市新安裕丰股份合作公司。 承贷主题的确定 根据银行介绍，本次贷款的承贷主体为深圳市花样年投资发展有限公司。 项目市场前景 报告中本项目预计于2009年第4季度初开始销售，我们假设项目是在房地产市场回暖，市场需求量缓慢上升的前提下，实现销售价格和销售率，若房地产市场变化较大，则预计销售价格及销售率应作相应调整。 项目分析结论是基于以上假设和限制条件之上的，如有变化则本报告需作相应调整。 项目评估说明 评估说明事项 深圳市花样年投资发展有限公司拟于2009年1月中国农业银行深圳市分行申请25，000万元贷款，用于“花样年花郡”的项目工程建设。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。 主要评估依据 (《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》（农银发【2001】193号） (《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》（农银发【2001】230号） (《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标【2000】205号） ( 《建设项目经济评价方法与参数》（国家发展改革委、建设部：发改投资【2006】1325号） ( 中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定 ( 开发商取得的项目批文、方案设计资料、用地建设法律文件 ( 深圳市同类工程建设标准市场询价 ( 企业提供的相关资料 项目简介 ( 根据开发企业提供的《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程规划许可证》，项目规划指标如下： ( 项目工程进度状况 项目于2008年3季度末开始土方及基础工程，预计在2009年底完成竣工验收。截至查勘日2008年11月05日，项目已完成桩基工程。 评估结论与建议 评估结论 项目定位评价 本项目总体定位为宝安中心区·双地铁口·首选小户型精品公寓。项目位于宝安中心区宝安大道，由宝安大道、罗田路、新湖路和玉律路围合而成。地块方正，南北两个部分由一条市政道路分开，但不影响项目的整体开发。 项目地块东边距离宝安体育中心仅300米左右，拥有地铁1号线宝安中心站和地铁5号线翻身站双地铁口，“尽可入市，退可出市”，享受都市繁华便捷的同时，闹中取静，距喧嚣于外，以高档次产品打造城市精英的私享空间。 项目物业类型主要为25层和27层的高层商品住宅，具体户型配比如下： 户型主要以单身公寓、一房一厅为主，户型30～50平方米，辅以60～75平方米二房二厅，该项目的户型配比及户型设计，符合当前国家政策和市场潮流。 项目功能整体定位明确，符合政府规划及市场需求。 建设合法性评价 项目已取得, 《房地产证》、《深圳市土地使用