内房政策的外张内弛.PDFVIP

2012 年 4 月 19 日 内房政策的外张内弛 内房股年初至今跑赢大市 –虽然中央政府曾多次表明国家的房地产调 控政策不能放松，但由于早前人民银行表示要支持首次置业的信贷需 求，加上地方政府种种试图放松调控的举动，令市场对政策松绑不断 存有憧憬，大部分内房股由年初至今皆跑赢大市。 地方政府的财务困难是放松政策的诱因– 地方政府的财赤在过去的 10 年间急升 4.9 倍，而且财赤每年均录得增长。鉴于土地收入占比较 大，地方政府一直依赖出让土地的收入来支持开支，但由于房地产市 场受到调控政策影响，令发展商买地的资金及意欲下降，土地市场的 成交及价格因而受到影响。因此，地方政府有放松调控政策的诱因及 冲动。 惯常政策放宽的手法–地方政府惯常使用的政策放宽手法主要有︰1) 财政补贴、2) 提供购房落户、3) 放宽限购/限外条件及 4)调高限价上 限。 低调执行放宽政策多取得成功 –据我们观察所得，地方政府的政策放 宽只要没有抵触限购令，又或者无官方公告，只是低调地执行，中央 一般不会或难以阻止。 佳兆业(1638)为行业首选 –我们认为中央今年内不会改变其调控基调，但 地方政府仍会暗地放宽调控政策，故内房股今年内预计仍会跑赢大市。 我们认为三、四线城市的物业销售表现仍会较一、二线城市为佳，主要 因这些城市多不受限购令影响，以及政策变动较不受中央及传媒关注。 另外，一些在去年恶劣的经营环境下仍能达到销售目标、而今年同样录 得销售增长的内房股的股