上海南桥城商业综合体招商运营策略.pdfVIP

上海南桥城商业综合体招商运营策略 2014-10-30 13:37 一、项目定位 上海南桥城定位为“地标性城市精品商业综合体”，“现代城市时尚休闲商 务中心”。集精品购物、时尚美食、休闲娱乐、产权式酒店、商务办公、创意展 示多功能于一体，设有主题商业、产权式酒店、甲级写字楼、创意办公、创意展 示以及休闲娱乐、特色餐饮等设施，共有1个大型主题休闲广场、4个入口广场、 5个特色建筑体块。 目标顾客：以年轻休闲时尚的人群及商务人群为主。 业态定位 项目以“迪卡侬运动用品超市/运动100”为商业主力店，以 “亚曼达主题 KTV/威尔士健身会所/攀宇健身会所”、“生活时尚大酒店”等为商业次主力店， 中大型品牌餐饮、特色时尚餐饮、时尚休闲餐饮品牌商家为业态组合。 同时利用甲级写字楼、产权式酒店、创意办公、创意展示对“上海 ·南桥城” 的商业业态形成互动。 经营定位 以租赁为主，保底扣点辅助的经营模式。 二、项目规划与业态 整体功能布局 各楼层业态分布 【创意会展功能布局诠释】 1)定位为 “创意产品展示、会务”，与创意办公进行功能互动。 2)集中在5F， 为创意展示区域及多功能厅、会议室等功能区域。 3)与传统意义上的创意会展中心相区分，主要功能为中小企业产品的创意展 示及相应的会务功能，以与主题商业区域进行互动和人流的疏导。 4)创意展示区域与创意办公共用主入口，通过商业动线及自身的消防楼梯引 导及疏散人流，满足自身需求。 【创意产品展示区域人流动线设置】 【“主题商业”定位诠释 】 “上海南桥城” 主力商家：大型超市卖场与主题商业区别。 1)本项目的定位以时尚的、休闲的年轻人和商务人群为主。与大型超市卖场 所面对的消费人群不匹配。 2)“主题商业”大大的提高客单价，提升品牌商业价值，能实现项目真正利 润目标，这也是判断本项目与其他商业定位的差异化、错位经营的关键点。 3)对比大型超市卖场，主题商业给出的租金远远高于大卖场租金; 4)主题商业定位与商务办公、创意展示、休闲娱乐形成互动和促进，有利于 本项目后期商业环境与商业氛围的营造。而大卖场却迎来的是菜米油盐酱醋茶日 用消费品，以居家主妇为消费主流，虽然也能聚集人气，但这不是本项目所需要 的。 三、项目商业组合、业态布局 功能布局建议 项目概念性规划设计方案中的小商业建筑(④⑤)的建筑面积在不影响整体 建筑形态情况下适当增加建筑面积;主楼商业裙楼(③)的 1-2F作为主题商业区 域(以品牌专卖旗舰店的业态进行卡位布置)，3F为特色时尚餐饮区域，4F为中 大型品牌餐饮/健身会所/量贩式主题KTV等休闲娱乐区域，5F为创意展示区域。 商业的建筑面积建议控制在25000平方米左右。 【项目整体功能构成比例示意 】 【B1层业态布局 】 地下停车库(含设备用房)：25590平方米 【一层业态布局示意 】 【二层业态布局】 【三层业态布局 】 【四层业态布局 】 【五层业态布局】 车流动线 人流动线 四、项目招商策略 商业地产销售，招商先行。 项目前期阶段： 1、明确项目定位，打造项目未来发展前景、商业氛围; 2、目标消费群体定位，明确项目经营模式; 3、完成项目规划设计方案，完善商业人流动线导向; 4、开展前期意向招商，明确入驻商家品牌和要求，完成商业业态组合，细 化业态卡位; 6、制作项目招商手册，为实地招商做好准备。 招商策划阶段： 1、采取 “立体化”的宣传推广，与电视、平面、户外等媒体相互配合，营 造市场热点; 2、开展主力品牌商家的实地招商工作，一蹴而就完成招商计划; 3、组织各类SP活动(如主力商家签约仪式、中小企业论坛等)，利用签约主 力品牌商家的知名度和影响力，营造市场引爆点; 4、利用签约入驻商家的品牌档次，宣传未来商业环境，带动社会关注; 5、采取金融地产的操作手法，加强客户对于项目的认可和信心。 招商策略 ——商业地产的开发，招商先行 实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即从上海市区引进知名的有 实力的品牌商家入驻，本区域小规模商家跟进的模式。 1、以“迪卡侬运动用品超市或运