房产中介赢利模式研究.doc

房产中介赢利模式研究 房产中介的营销模式，随着房地产事业的发展而发展，由单一迈向多元，主要模式有：单一的门店式营销模式；纵向的连锁店营销模式；横向的联动式营销模式；便捷的网络化营销模式。房地产中介的营销模式仍将不断地推陈出新，随着社会的发展而发展。6 a( j1 {1 f6 E0 v# N# n9 V9 c; _* P1 a! a??U) j( h; o5 k4 M- R0 l! _% h$ j/ x; Q0 [# R. Y* q所谓中介，是介于供应者与需求者之间的一座桥梁，是沟通供需双方，撮合交易成功的一种经营组织。房地产中介就是这样一种经营组织，它在房地产交易市场中，沟通房地产开发商（或房地产供应者）与房地产购买者之间关系，为买卖双方传递交易信息，搭建交易平台，推动交易实现。房地产中介的营销模式，随着房地产事业的发展而发展，由单一迈向多元。本文拟就此展开研究。 K5 m/ b9 B# H0 y8 x5 C2 A/ K7 ~- n1 a( m6 @: H$ J( Y+ V! B# [. Q! x% U: s1 Y: Q. V/ Q7 `- M【一、单一的门店式营销模式】( n7 ^8 Z2 A w. n, T9 u7 m/ J0 e1 V/ X, a$ O: V8 D) b: Q g; R- h9 t/ b7 F/ g) a% a6 J: i8 q* `早期的房地产中介，开业经营往往是从一桌一椅开始，非常简陋，行业门槛较低。中介人员只要做到以勤为本，即勤联系顾客，勤接待顾客，勤了解市场，经营一般不会陷入困境。如果能在勤的基础上加上诚信，即诚恳待客，诚实办事，信守合约，信守道义，则这些房地产中介公司极易得到发展，由小变大，由弱变强。) e4 j: {??E??G2 ?+ {/ F0 ?. ^$ m: B+ c! w; c; }/ b) g* v??e! z- }; c/ [单一的门店式（又或叫地铺式）营销模式在畅旺的市场供求下大行其道。即便在今天，这种营销模式仍然大有市场，80%的中介机构仍以此模式求生存，谋发展。可以说，单一的门店式营销模式是房地产中介最传统最基础的营销模式。9 T4 r??I6 C* x; J0 S4 q; U3 G1 D# n; O) u V: | D* b0 u- z: \) _3 T3 }$ i6 H j+ z6 |5 S1 e% F) M6 x r$ X5 e p- _2 r; O% ^【二、纵向的连锁店营销模式】 ! A6 K* x j7 _3 z( J$ j/ ^) k1 V4 q9 a, [2 g* Y; Z8 |0 E8 _8 l7 ~) x+ q) E( Y$ v# I: Z% W以门店式营销模式站稳脚跟、先富起来的房地产中介必然会谋求更大的发展。它们绝不会偏安一隅，而是会努力把触角伸向市场各个角落，努力把经济蛋糕做大，这是市场经济的必然规律。于一九七八年成立于香港的中原集团旗舰中原地产，就是遵循这一规律，在多年的经营发展中不断扩张，根据各地的房地产形势开设中介分店，连锁经营，跨越中港两地，分行数目在2004年就超过450间，成为中港两地规模最大的地产代理公司之一。- k9 m. O ?, u# a) v. M9 _8 V4 I$ m/ f0 D0 D$ x: D) y) a9 y# c* Q! P! Z U2 X Y; ^* z! Q% u! d: I中原地产的经验，为内地房地产中介起了很好的示范作用，实力雄厚的房地产中介纷纷开展纵向的连锁店营销模式，实行规模扩张。连锁店本来是上一世纪零售发展的一种新型商业组织形态，它由两个或两个以上的商店同属于一个所有者，进行统一的管理，经销同样的产品，通过大规模的购买降低成本和实行低毛利的政策，获得独立商店所没有的价格优势。 e5 s# l5 P$ @: b9 W% N/ e; E% P5 @( C Q @* j, w. F$ s9 d6 P k1 u+ C l ?! k) ^3 a! @; Q% D6 C/ X. m: v4 }房地产中介所实行的纵向的连锁店，主要是在总部的统一领导、科学管理下，根据各地房地产供需的活跃程度开设分店，互通信息，协助服务，既降低中介服务成本，又形成规模效益，更为品牌建设造势。严格地说，这种纵向的连锁店营销模式，其呈现的是所有权式垂直分销结构。1 }7 w; y ~3 G) Z. {3 i# P# e h: b( d6 D* c( E m6 C4 o0 L??7 H$ o3 U* g, W9 h. S, A: W% y7 p+ Z. O- p纵向的连锁店营销模式给房地产中介带来丰厚的利润。总部设在广州的满堂红集团实际营业收入从2001年的406万元增