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新景花园销售策划方案 时间: 2009年03月04日 来源:本站原创 作者: cehua 浏览次数: 1079 第一部分 市场分析 一、楼市环境分析 近期以来，中山地区房地产市场竞争比较复杂，从其本质分析可以做以下归结： 1、销售手段不外乎地利促销（宣传地理位置优越） 价格促销（降低、低价、让利） 信誉促销（发展商实力和楼盘信誉） 环境促销（宣传小区配套设施齐全） 概念促销（倡导某种生活新主张） 2、价格促销成为近一年来的主要竞争手段，房地产上一轮经济周期中存在的众多问题对当前市场产生较大影响，楼盘价格出现大幅下调，但纵观全局这种下调的趋势不会有再大的变化，预计2003年会有一定上扬。 3、受国家宏观货币政策的影响，利息下调各房地产商近期均很乐观，纷纷有大盘推出的举动，但市场总体上呈平淡态势，消费者多持慎谨观望态度。 二、中高档楼盘的市场情况，同消费者分析 （一）中高档楼盘的竞争呈现出与中低档楼盘市场的不同特征： 1、一是注重价格相对稳定，二是注重品牌效应。其信誉，重视综合竞争力，减少短期行为已成中高档楼盘发展商的共识。依靠“一个创意、一个概念”取得偶然成功的几率越来越小，建筑设计水平成为楼盘综合质量的首要前提。 2、2002年下半年，中高档楼盘的销售状况总体上呈疲软态势，市场承接力有限。 3、中高档楼盘的已销单位中，中大型单位（100m2以上）的销售率比小型单位（80 m2以下）要高，新近上市和准备上市的高档楼盘的户型结构也多集中在100-150 m2。 4、中高档楼盘的客户一般属二次、甚至多次置业者，消费心理比较成熟，“升值潜力”虽是其落订购买的一大正理由，但值得注重的是他们首要考虑的并非长线收益效应，而是购买后的二手租售情况、年回报率等现实问题。 5、租价比售价更能反映楼盘的市场价值和升值潜力，因为物业的真正需求者是用家，而不是买家。 （二）中高档消费者分析（一般情况来讲） 1、中高档物业的消费者多是从事商贸等生意人士，或从事企业管理、信息服务的高层人士。 2、此类消费者的共同点是：有自己的独特见解和主张，对事业积极投入，但工作压力大，生活节奏较快。平常喜欢看有关经济分析、股市行情、科技信息，国家政策等方面的报刊，对形势发展比较关注。讲求生活质量，多选择高档前卫的娱乐场所或郊外出游进行调节。 3、此类消费者的年龄层多集中在32-50岁之间，社会经验丰富，消费心理比较成熟，对住宅的关注全面。不仅要求配套齐全，舒适安全，环境优美，还考虑文化品位，升值潜力改造余地等。 4、值得注意的是：在这类消费人群中，主人多讲究风水、信佛、讨口彩，最受欢迎的面积集中在100-140 m2。 第二部分 项目分析 一、项目优势 1、地理优势 位于市镇交通枢纽处，且远离主干公路、工业区，项目完全建成后，可以缩短镇区到市区的距离。 2、小区内绿化环境优势： 在小区的园林绿化设计采用中西结合和集中绿化、组团绿化相结合方式，精致美观，空气怡人。 3、配套设施齐全 完全建成后，拥有美景肉菜市场，两个大型超市，一个综合的海鲜大酒楼及其它相关配套设施。 4、教育功能突出 华南师范大学附属中小学项目的引进，名校效应在周边地区形成强大的影响力，在本地区前所未有。 5、小区建筑设计全方面 不仅有普通商品楼，而且还有错层、别墅、满足不同层次消费者的需求。 6、政府支持 该镇车站将迁往新景花园，届时镇区的中心将会位移。 二、劣势分析 1、同区域的竞争对手多，且距离太近，对目标市场将会有一定的冲击。 2、规划前景虽好，但建设速度缓慢，相关的配套设施均未建成投入使用，从而影响小区整体功能优势的体现。 3、户型建筑设计没有多大的突破，创新。 开发商刚刚进入地产业，实力未测。企业信誉和形象尚在评估和塑造中。 第三部分 竞争格局 该小区的主要竞争对手有“阳光花地”“星辰花园”“兴港花园”“穗港花园”。 名 称 相对位置 户 型 价格（每平方米） 销售情况 其它概况 阳光花地 “新景”的西南面 属于市北区 第一期三梯 60-90 m2 第六期 错层 100-180 m2 别墅（小量） 150-300 m2 2300-3300元 3800-4200元 平均4800元 售出75% 60% 100% 该市十大楼盘之一，属成熟小区，知名品牌，示范单位的间隔较合理，但楼净高太低（仅仅2.8米）且景观窗设计不合理，总体感到压抑 星辰花园 “新景”西北侧 属于市西区 A座3-21层 105，126，145 m2 17-20层有 290，293，295 m2 别墅（大量） 180-350 m2 2200-2500元 2800-3200元 5000元 80% 60%