永川奥兰半岛住宅新区开发项目可行性研究报告.doc

永川奥兰半岛住宅新区开发项目 可行性研究报告 目录 第一部分 项目开发环境分析 1 一、社会经济环境分析 1 二、相关政策环境分析 8 第二部分 **区房地产市场发展状况 14 一、**区房地产市场整体分析 14 3、**区房地产空置状况 17 二、**区住宅供应市场研究 17 ? **区新城区住宅供应市场研究 18 ? **区老城区住宅供应市场研究 36 三、项目商业地产市场环境分析 39 （一）**区商业环境概述 39 （二）**区商业地产供应状况分析 39 （三） 典型商业地产项目研究 41 1、 华创渝西新天地 41 第三部分 **区房地产市场需求专题研究 45 一、 调研方法及调研对象的选择 45 二、 消费者需求特征分析 46 三、 推广渠道分析 49 第四部分 **区房地产市场评析 50 一、 **区房地产市场特征总结 50 二、 **区房地产发展趋势研究 57 第五部分 区域楼市对本项目的启示 61 一、 项目所面临的市场机会 61 —完— 63 第一部分 项目开发环境分析 一、社会经济环境分析 1、**区概况 **区位于**西部，地处**、内江、自贡、泸州、南充等大中城市的中心地带。1992年**撤县建市。**直辖后，为**市辖市。2006年10月撤市设区。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇、3个街道办事处。总人口109.5万，其中城区人口33万。是**的二级经济圈，渝西经济走廊的地区性中心城市。 **区位、交通条件优越。距**63公里，成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市境南端21公里。**背靠四川腹地，面临三峡库区，处于成渝经济走廊、长江上游经济带构成的“A”形经济骨架的重要结点，是出入四川、**、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历为**西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。 **基础设施配套功能完善。交通十分发达，建成了东南西北干道贯通、水陆衔接的交通网络。公路客运班车直达成都、**、万州、泸州、广州、深圳等30多个大中城市。**客运中心为渝西地区规模最大的客货运输集散地，日发车1200多班次，日运旅客4万人次。**火车站为二级编组站，40吨集装箱可在该站装卸。长江途经**松既、朱沱码头。建成了渝西广场、名豪购物广场、体育馆、渝西会展中心等一批城市标志性建筑。 商贸旅游经济发展迅速，特色明显。全区有各类商品市场116个，其中，营业面积上万平方米的商场5个，交易额上亿元的市场5个，商贸设施总面积达152万平方米。相继建成**农副产品、家电、建筑建材装饰材料三大专业批发市场和名豪购物广场、渝西广场两个现代大型商厦。重百集团**商场开业，家电专业批发市场辐射**西部和川东南地区。**农副产品综合批发市场年交易额达3.8亿元，被国家农业部确定为全国26个定点农副产品专业批发市场之一，初步形成了以三大专业批发市场为龙头、产地批发市场为支撑、特色市场和集贸市场协调发展的区域性商贸中心。 位于**的**野生动物世界占地面积5000亩，开园后国内外游客纷至沓来，知名度逐步扩大，品牌优势逐步显现。**已初步形成了以**野生动物世界、茶山竹海两个精品旅游区为重点，卫星湖休闲度假、黄瓜山百里果乡农家乐等景点、景区协调发展的旅游产业发展新格局，**旅游成为**乃至西南旅游的一个亮点。 2、城市整体经济运行 2.1、国内生产总值持续快速发展 图：**区近年来国民经济发展状况（单位：万元） （数据来源：**历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年**区统计公报） 国内生产总值（GDP）是反映一个地区综合经济实力的重要指标，近年来，**区经济发展迅速，GDP总量连续保持10%以上的增长，均高于**市同期GDP增幅。2007年，**区国内生产总值153亿元，较2006年同期增长21%，增速达到近几年的最高点。 2.2、**区历年人均GDP逐年提高 图：**区历年来人均GDP发展状况（单位：元） （数据来源：**历年统计年鉴，2007年数据来源于2007年**区统计公报） 通过近四年人均GDP的发展速度，可以看出**区民的个人收入随着经济的发展逐步提高，**整体消费水平及消费能力得到较大提升，使市民追求和享受更高层次生活成为现实。2007年**区人均GDP为16584元，较2006年同期增长21%，增速达到近几年的最高点。 2.3**区近年来国民经济发展状况与周边区县的比较 在**的区县中，**作为渝西经济走廊的地区性中心城市，其经济保持着较高的发展水平，我们选取在城市地位、经济发展水平、地域辐射等方面与**较为接近的江津和合川进行比较。 图：2006年国内生产总值及产业结构的比较（单位：万元） （数据来源：**历年统计年鉴） 2006年，*