成都市武侯区龙井项目定位报告2010年.pptVIP

成都市武侯区龙井项目定位报告2010年3月 第一部分 整体市场分析 第二部分 区域发展分析 第三部分 地块周边分析 第四部分 项目定位建议 报告内容 三环 一环 二环 项目位于成都市武侯区，三环路外。属于武侯工业园片区。 项目所处区位 地块位置 第一部分 整体市场分析 09年供不应求，趋势将延续2010年上半年 2009年，成都新增供应小于需求，市场呈现供不应求的趋势，成交住宅面积1253.64万㎡，市场存量降低，年度供需比仅为0.62。 供需—半年度走势 半年度走势反映成都市场在08年严重供大于求，09年上半年，随着市场向好，新增住宅出现供不应求的现象。 年度价格表现平稳增长 2009年，成都住宅价格快速上涨，即使2008年调控条件下，成都住宅价格仍在2007年基础上上涨了4%。市场价格较为健康. 成都各月价格表现平稳增长 城西成交量占全市近四成 城西2009年商品住宅成交31096套，成交面积达309.89万平方米，第四季度成交套数及成交面积约占全年成交量的37%。 2009年1季度以来，城西片区商品住宅成交均价上涨快速，价格平均季度增幅保持在5%。第四季度比第一季度均价上涨了16%。 城西住宅价格走势分析 城西成交均价跑赢全市水平 城西09年各季度供应保持平稳 09年城西区域整体供应26223套,供应面积250.22万方, 在房地产市场整体向好的行情带动下,3季度供应量达到顶峰。 武侯区销售均价保持较快速增长 第二部分 区域价值分析 武侯区域定位—形成三区、二圈、一带整体空间格局 武侯区提出以高起点的区域规划布局为先导、以高标准的城市基础设施建设为载体，做大总量、做优结构、做足特色，打造具有时代特色的现代服务业，形成“三区、二圈、一带”的整体空间发展格局。 地块位置 生产性服务业集聚发展区（如图）， 该区将重点发展电子信息、生 物制药等高科技产业，形成以产品研发、技术服务、营销、 结算、配送等为主体的企业总部集群。 武侯工业区定位——生产性服务业集聚发展区 武侯工业区 地块位置 武侯工业园—财富聚集区 武侯工业园区是国家发改委审核通过的省级开发区，由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而成。汇集了四川80%的制鞋企业，集设计、生产、销售为一体，富有“中国女鞋之都”称号。 全国女鞋核心区、成都市高科技企业聚集区、高质量城市化与和谐发展先导区。 园区共引进企业300多家, 包括世界五百强企业艾默生、杜邦、SBX、台湾联强及在国内有重要影响的川大智胜、神州数码等。 重点聚焦本地传统优势产业制鞋业和具区域比较优势的高新技术产业，其中，高新技术产业包括电子信息、生物工程及制药、机电一体化、环保新材料、投资及其他（企业总部基地、软件开发等）。 工业园区整体形象得到快速提升 1、建设外三环科技新城，优化片区商务环境 政府将以建设全国女鞋产业核心区、成都市高科技企业聚集区、打造外三环科技新城。优化片区商务环境。 2、改造三大城中村，提升片区整体形象 2007年启动了对簇桥、机投桥、金花桥三大“城中村”的改造工程。根据初步规划，将分主题重点打造出“休闲在金花、消费在簇桥、文化在机投”的“城南金三角”。 西部智谷的建立将进一步提升区域价值和科技含量 目标区域 武侯新城 （17.15平方公里） 西部智谷 经济地位日益显现 2009年，武侯工业园实现规模以上工业总产值131亿元，增长12%；实现财政总收入9.07亿元，增长39.5%，占全区财政总收入的13.83%；实现固定资产投资45.06亿元，增长20%，占全区固定资产投入的16.83%。 武侯新城规划启动，推助片区快速发展 2010年3月武侯新城启动，规划面积17.15平方公里，共涉及机投桥、簇锦、华兴、簇桥、金花桥等5个街道100个村组。武侯工业园更名为“武侯新城管理委员会”。 2010年6月完成产业和城市建设规划。 城市价值与地位逐步提升：园区向新城发展 区域价值总结 区域基建工程完善中，市政交通的网状建设将提速区域的发展速度； 与主城区紧密联系，又独自自成一体； 财富聚集程度较高； 武侯新城启动，为区域发展增加推进器。 第三部分 区域房地产市场分析 区域商品住宅——新兴开发区域 武侯工业园所处区域是一个房地产新开发区域，片区内商品房开发强度较低，区域内还迁房占有较重比例； 商品房开发主要处于三环内外区域，本项目周边商品房项目都是一些零星的小开发商开发的产品。如龙锦文苑、锦上南庭、天府金花等。 商品房开发规模小、产品档次较低、形象较差、价格较低，与接近三环边缘的商品房存在较大差距。 随着片区内旧村拆迁的完成，片区内整体形象得到大幅度提升，为商品房开发储备了大量的可开发用地。 区域商业——整体档次有待提升 工业园区中的簇桥由于人