万亚广场项目发展战略与市场定位初步探讨080811.pptVIP

客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 报告的思路和框架 项目所在地吴江，处在长三角经济心，地理位置和市场环境十分优越 苏州吴江，苏锡常经济圈对接上海和浙江的南门户，四通八达的水陆交通网把吴江与上海、杭州、苏州等大中城市联成一体，区位优势独特。 吴江市自古以来就是太湖之滨著名的“鱼米之乡”、“丝绸之府”。 无论是从地理位置还是吴江人心目中, 项目所在地永康路，都是目前的吴江商业中心 裙楼商业的热销，为商住物业的推出奠定了良好的市场基础 报告的思路及框架 在现阶段永康路已经能够形成对本区域明确的价值定位和价值提升 市场竞争战略——依托永康路，打造符合知识服务型中小企业及投资客需求的商务综合体 项目战略发展方向 报告的思路及框架 本部分将回答3个主要问题 核心目标客户关注点分析－中小规模草创型和成长型企业以及吴江投资客 、自住白领 商务公寓客户定位 本部分将回答3个主要问题 吴江投资房产者资金实力雄厚，对中高档物业购买能力强，且投资需求巨大 在08年7月评选出的县域经济百强县中，吴江名列第五名。 据核算，全年实现地区生产总值618.00亿元，按现行价计算，比上年增长23.4%，人均地区生产总值达到78149元，比上年增长22.6%，按现行汇率折算，人均地区生产总值约10700美元。 全年完成工业总产值2330.30亿元，比上年增长25.6%。规模以上工业企业完成工业总产值1901.3亿元,比上年增长26.4%。 私人房地产投资被吴江人认为是一种目前较为理想的投资理财方式 统计数据显示，吴江市2007年现房、期房销售总额达到88.2887亿元，比房地产投资开发总额大出约20亿元。据市建设局相关人士分析，全年销售额大于总投资额，表明房地产市场上升通道通畅，发展健康，消费者需求旺盛，普遍看好发展前景，预期看涨心理明显。这也解释了2007年吴江房价为何一路狂飚的原因所在。 居屋江市建设局统计数据显示，吴江市房地产开发投资2007年全年完成68.0499亿元，增长36% ，房地产开发持续较快发展；吴江市2007年现房、期房销售总额达到88.2887亿元，比房地产投资开发总额大出约20亿元，全年销售额大于总投资额，市场供需两旺。 目标客群一般具有以下特征 我们挖掘和总结了目标客群的核心需求，并找出了商住目标客户的三个需求点 本部分将回答3个主要问题 那么，本项目能否通过向三种核心需求点来寻找项目机会？ 报告的思路及框架 吴江商住楼现状 吴江商务市场扫描 ——专业写字楼+商住楼 未来写字楼市场供求关系预期 ——产品供大于求 　　　 精装公寓上市很少，且很少面向市场 报告的思路及框架 财富成功解码——形象领先，功能转化 成功原因一：高形象，低成本 高形象占据市场高端，打造区域窗口物业； 公建立面，昭示性强，提高项目形象； 低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调； 土地住宅产权，低首付降低了购买门槛； 案例对本项目的借鉴意义 外部求形象、内部求经济 保证市场需求面，合理考虑产品组合 降低单户面积、扩大客户层 商住公寓成为产品差异化的重要部分 案例2：郑州某中心地段项目，产品有局部创新点，但由于形象无显著提升。“高性价比，低形象”，价格未能突破现有体系。 为郑州主干道经三路上不多的纯写字楼形象的产品之一。产品在层高、车位比、板式立面、走道宽度、大堂面积方面比市场主流产品有所提升。但存在广场回车的缺陷。 广告投入少导致形象和知名度不高，主要靠客户口碑传颂。客户自用居多，投资者少量。 此案例对本项目的借鉴意义——高形象是突破区域价格体系的最佳选择 提升单价： 产品形象地段借势产品内部配置； 提升销售速度： 划分小面积单位将会加快销售速度； 报告的思路及框架 项目各物业类型之间是相互限制的，同时也是相互支持的 商铺的销售价格已经告于心理预期,而商住部分将突破6000,这意味着我们的产品也将走在市场前列 目前的小户型公寓市场总体扫描——自住和投资需求居多，真正的精装公寓较少 对于吴江这样的三线城市来说,其实大多数酒店式公寓就是精装公寓,在硬软件方面还不能达到真正酒店式公寓的标准； 万亚广场并不要做市场上的绝对领先者,而只是在物业服务上能更优于同类竞争者,在各项物业配套向酒店式公寓靠齐. 形象定位 市场呼唤高档，高品质，却又能提供超高性价比的创新商务产品 MOHO（Mobile Office Hotel House）是一种全新的物业形态，是“移动高档商务办