杭州空港新天地营销推广策略定位报告2010年.pptVIP

销售物料 户型图册 备选LOGO（一） 备选LOGO（二） 第四步： 全面布局标准 黄花房产市场的领导者 领导者 价格垄断 产品不可复制 过河拆桥 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补充者 搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 营销竞争战略 营销推广策略》》营销策略》》 高举高打、高形象占位，塑造区隔市场竞争 的价值体系 产品高端符号化，树立新都市生活标准，快速有效的吸引目标客户群体 控制商业、商务、住宅三种物业之间的营销节奏，实现项目溢价下的可持续销售 营销策略总纲 通过强势、系统、主动、创新式营销，营造居住尊贵感，体现新都市生活价值。 占位高端 高举高打 凸显价值 全面超越 营销推广策略》》营销策略》》 营销策略各阶段目标 让客户记住项目相关信息，转化为购买力 让客户感受项目形象的影响力 让客户建立项目和形象之间的关联性印象 整体目标 各阶段目标 开盘及开盘后 开盘前期 传递项目基本信息 以城市的名义强势占位 树立新都市综合体形象 强化优势产品、生活方式 制造热销气氛 配合销售拔高形象 总体上，信息传递要工程节奏、销售节奏相配合，不断吸引市场关注。 营销推广策略》》营销策略》》 通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在市场竞争环境下，以提供独到的生活方式及销售主张取得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务。 3H 营销策略 营销原则 营销推广策略》》营销策略》》 ★ High efficiency ――高效率 ★ High image ――高形象 ★ High price ――高价格 3H营销策略 指在营销推广中采用针对性策略，以相对较少投入得到最大产出效益。 指通过营销手段达到有别于其他项目、可提升项目附加值、有利于培养品牌，而又具有良好识别性的统一表现。是能够引起目标客户思想和行为变化的客观印象。 指在市场营销过程中始终贯彻项目产品价值最大化的操作手段。 营销推广策略》》营销策略》》 推售原则 契合项目的工程节点和相关展示； 合理规避市场同类型产品的竞争； 巧妙规避项目内部同类型产品之间相互竞争； 保障项目现金流和目标利润的实现； 符合整体推广节奏并契合项目品牌价值的逐步推高。 推售策略 营销推广策略》》推售策略》》 推售策略 二期 三期 一期 从物业类型上分析，市场需求量住宅大，商业需求量次之，最后是商务综合楼；因此先期推出住宅，通过时间、项目的不断开发和招商，培育商业和商务楼的需求； 建议将项目分为三大期销售，从现阶段来看，住宅市场供应基本已经进入了空白期，首期推出位置较差的住宅满足市场需求，通过价格的不断拉升，再推出位置更好的住宅作为二期，通过项目的不断展示和成熟，最后推出商业和商务公寓，保障项目的利润最大化。 营销推广策略》》推售策略》》 多批量、多频次： 单体楼栋中单位量较少，容易制造售罄效果； 多频次推售 容易拔高单价，逼定客户； 开盘涨价： 利用开盘热销，促进下一期的价格涨幅。 推售策略 营销推广策略》》推售策略》》 实效营销 点面结合 推广策略 营销推广策略》》推广策略》》 线上认知：高调诉说，描绘价值体系，进而形成客户的关注欲望. 线下认同：做足活动传播和产品体验，让客户深刻感受到项目的品质和营造的生活方式. 大面积网络客户 筛选出客户 媒体推广：短期内迅速扩大项目在市场认知度； 活动造势：高调性品牌活动迅速建立项目“高端”市场预期； 乡镇的小范围营销，需要有气势的动作来刺激客户，瞬间集中爆破，制造一夜倾城的轰动效果； 乡镇最有效的推广方式——户外、大活动。 推广策略 营销推广策略》》推广策略》》 活动营销策略 事件营销 “攻心计” 促销策略 “利诱计” 制造市场活动提高项目认度 事件活动四 事件活动二 利益诱惑 客户无处可逃 事件活动一 气氛紧迫 事件活动三 活动营销，制造话题，让市场瞬间聚焦 营销推广策略》》推广策略》》 活动营销 媒介推广策略 外围广告 路旗、导视 短信 围墙、楼体 户外广告牌 网络 路演 外展场 DM直邮、佐佑内部资源等 营销推广策略》》推广策略》》 媒介推广 始终围绕新都市综合体定位原则，商业、商务带动整体空港·新天地定位升级，商业、商务整合片区价值优势， 商业推动住宅的价值空间，商务拉动商铺价值。 商务 住宅 空港·新天地 商业 推广原则 营销推广策略》》推广策略》》 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 1 2 4 5 6 8 10 11 12 13 14