2016上半年郑州房地产市场.pptx

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第一部分 房地产政策分析;第一部分 房地产政策分析;今年1月4号和5月9号权威人士两次发文称:我国经济走势将长期进入L 型这一阶段。从过去20个季度的国内生产总值同比增速来看,中国经济最快速的调整应该已经过去,中国经济同比增速趋于中低平稳的状态。不过,在供给侧未见底,产能出清、库存去化、杠杆去化还未大规模开展的情况下,短期经济下降压力仍大。;经济环境及走向—M2投放;经济环境及走向—新增贷款;持续调控;日期;;政策调整前后,契税和营业税变化对比;全国政策宽松形势下,针对房价过热城市分类调控;郑州市房地产政策;;;房地产政策总结;第二部分 郑州城市规划;郑州城市规划;郑州城市规划;1月8号,航空港区官网刊出《郑州航空港经济综合实验区总体规划(2014——2040)》批前公示,;郑州、洛阳、新乡可建设国家自主创新示范区;白沙组团总体规划公布行政办公集中象湖区;郑州“东五环”3月24日正式开始建设预计2017年底通车。郑州进入五环时代;第三部分 郑州土地市场;土地市场—成交分布;土地市场火热。 2016年上半年商品房土地供应392万㎡,同比下降21.6%,成交390万㎡ ,同比上涨13.04%。;土地市场—整体供求;商品房用地总体供应392万㎡, 其中住宅和综合用地供应84%,可产生建筑面积约1335万㎡。金水区和郑东新区供应量占比较大。;2016年商品房用地成交390万㎡, 其中住宅和住宅商服综合用地成交占比78%,金水区和郑东新区成交面积占比较大。;成交基本全部为城改用地,导致本土开发商拿地多。多数地块为在售项目后续地块,新地块较少。;编号;;;受让单位:河南正商置业有限公司(正商地产) 占地面积:102亩 建筑面积:17万㎡ 容 积 率:2.5 产品:高层+洋房,一梯两户,180-200㎡大四房为主,纯改善 项目规划:包含有12栋洋房,6栋高层, 项目层高3.1米。地块北临祭城路,南邻东风渠,是郑东新区中的黄金地带。 销售动态:6月底刚刚入市,目前咨询阶段。;;宗地编号;高新区—金科城;二七区—鑫苑国际新城;惠济区—融创龍府;管城区—龙源地产;金水区—国控杨槐村;市场火热。土地供应392万㎡,同比下降21.6%,成交390万㎡ ,同比上涨13.04%;第四部分 房地产市场;全国市场整体回暖,一二线和三四线城市分化较大。 郑州住宅市场火爆,商业办公市场依然低迷。 郑州城区量价齐升,价格涨幅较大,远郊如南龙湖价格仅微涨。 ;从过去24个月的房产投资额来看,投资额在持续增加,不过在15年下半年投资额增长速度出现持续下滑,这可能是受到开发商开发周期及经济持续下行的影响,在今年年初房地产投资增速出现上扬趋势,不过到今年年中,增速开始出现下滑倾向。;销售面积和销售额在持续增加,销售增速在持续上扬,可以明显的发现2015年7月开始,受国家经济政策及之前房产投资额累计的影响,销售额增速在持续走强,不过在今年年中销售额增速出现下滑倾向,这主要是与15年7月份房地产投资增速下滑在房地产开发周期传导中的表现及政策收紧的影响。;上海;杭州;全国市场—三线城市;;郑州市场—住宅整体供求;郑州市场—住宅月度供求;郑州市场—存量月度供求;●上半年70-90㎡成交套数最多,占比约52%,市场刚需占据绝对比重;50㎡以下纯投资产品成交占比不到1%,市场逐步回归居住功能; ●供求关系依然决定价格, 90-130㎡产品单价低于70-90㎡产品单价,市场首改产品仍然存在去化压力。144平米以上再改产品价格较高,高端客户上半年逐步入市购房。;郑州市场—住宅成交结构;郑州市场—住宅成交结构;郑州市场—区域月度供求;● 高新区、东南区域、运河新区等三、四环之间的项目成交量大,是市场成交主要区域;市中心、CBD、龙湖等东北区成交量低; ●龙湖区域价格最高,价格呈现从西南到东北逐步升高态势。 ●三环以内由于土地供应受限,成交量较低。;;单位:元/㎡;●上半年集中开盘约62个,集中在三环以外。与年初相比多数项目上涨500-1000元/㎡,个别项目涨幅达到2000元/㎡左右。 ●价格越高区域涨幅越大,价格越低区域涨幅越小。经开区和郑东新区价格涨幅较大,西南区域中原区和二七区涨幅较慢。 ●地铁沿线价格跳出区域,郑东新区价格最高且明显高于其它区域。;郑州市场—开盘明细;郑州市场—住宅销售排行;排行;排行;● 上半年商业市场依旧低迷。 ● 6月商业供应2.54万㎡,成交4.18万㎡,成交量最近半年维持平稳状态。 ● 成交均价16009元/㎡,近两年来上下波动,难以上涨。;郑州市场—商业区域供求;郑州市场—商业存量;郑州市场—上半年商业去化排行TOP20;郑州市场—办公月度供求;郑州市场—办公区域供求;郑州市场—办公存量;郑州市场—上半年办公去化排行TOP20;郑州南龙湖市场

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