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土地一级市场的法律及实务操作 2014.7.27 土地的分类及用途管制 土地出让中的相关问题 土地市场分级及出让方式 目录 地价知识及相关问题 一、土地的分类及用途管制1、我国土地的所有制形式 风险提示 实务操作过程中应当注意的问题：合作协议的效力？ 城市的土地属于国家所有 城市市区的土地属于国家所有 城市的土地属于国家所有 城市土地的性质 82年宪法 土地管理法 物权法 2、国有土地与集体土地的范围问题 国有土地与集体土地的范围问题 3、土地用途管制（按照土地用途划分） 农用地 直接用于农业生产的土地 建设用地 用于建造建筑物、构筑物的土地 未利用地 上述两类之外的土地 一级土地用途 建 设 用 地 农用地 未 利 用 地 风险提示：物理状态上是建设用地，就可以搞建设？ 区分三者之间的关系 当前土地使用现状 土地利用现状图 土地利用总体规划 制约因素：新增建设用地指标和补充耕地指标 建设用地——农用地——建设用地（征收转用）； 农业用地——建设用地——建设用地（征收不转用）； 建设用地——农用地——农用地（项目PASS掉） 二级土地用途 土地的市场分级 国有土地一、二级市场 土地不能买卖，只能依法取得和转让。 紫色部分是一级市场，特点是政府是 “售方”。 二级市场还有作价入股或出资、租赁、抵押、典当等。 　绿色部分是二级市场，特点是土地使用权人是“售方” 。 协议出让 是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。 公开出让 是指市、县国土资源管理部门以招标、拍卖、挂牌方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式分类 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 8.31大限（71号令） 土地出让——招拍挂 出让方式 招 标 三个以上用地意向者 综合考虑资质、设计、开发业绩等因素进行评定 人为因素较多 邀请招标 公开招标 各地政府认为风险比较大，一般不轻易采用招标这种方式。 工业园区成品开发项目 16 三家以上 竞争激烈，价高者得。 考虑因素较单一且有三人以上限制， 拍 卖 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》 适 用 法 律 挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。 三、土地出让中的相关问题 土地出让方 市、县土地管理部门（非市、县级人民政府土地管理部门） 注意合同签订主体 开发区管委会无此权利 1 3 2 1、出让的主体与合同效力 三、土地出让中的相关问题 2、联合竞买、分割登记与成立新公司 自然人竞买与联合竞买问题案例 在石家庄某县，一宗土地出让时，自然人张三申请土地竞买，提交竞买申请书时，写明如果竞买成功，将有河北张三房地产开发有限公司与河北李四房地产开发有限公司成立新公司，张三房地产公司占有51%的股份，李四房地产公司占有49%的股份。成交确认书和出让合同都是与自然人张三签订的，而且土地出让金也是通过张三个人账户支付的。后来，两家房地产公司产生纠纷，无法继续合作成立新公司，现在，双方要求将土地进行分割，分别登记在河北张三房地产公司与河北李四房地产公司名下。 分析：土地登记在谁的名下？能否分割？ 3、出让金的缴纳与诉讼时效及千分之一的违约金问题 方新公司“案例” 方新公司认为，国有土地使用权出让属于国家授权市、县国土资源局经营、管理的市场行为，符合民事合同的基本特征，系民事行为，受民事诉讼时效的法律调整。其间也没有诉讼时效中断的事由，因此县国土局的起诉已超过两年的诉讼时效，方新公司不必支付出让金尾款及滞纳金。另外，一审法院判令方新公司支付的滞纳金总额高达288多万元，为欠款44.51万元的6.48倍，显然违背了公平原则，很不合理。 国土资源局反驳称，本案涉及的44.5万元土地出让属于国家财产，该局依职权代表国家对土地使用权进行出让，并受托收取土地使用权出让金，该土地出让金收缴后将直接进入财政专户，根本不存在国家将此土地出让金授权给个人或法人进行经营的问题。方新公司长期拖欠44.5万元，县国土局考虑到该土地上的商品房早已交付使用，如果按出让合同约定“解除合同，收回土地”，那么方新公司不仅在经济方面要承担比1‰滞纳金高得多的损失，更重要的是