第八章土地增值税.pptVIP

第八章 土地增值税法 §1 土地增值税的概念和特点 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 以转让房地产取得的增值额为征税对象 征税面比较广 采用扣除法和评估法计算增值额 §1 土地增值税的概念和特点 实行超率累进税率 实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定 §2 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额 一、 征税范围 （一）一般规定 1、只对转让国有使用权的行为课税 2、也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税 3、只对有偿转让的房地产征税 一、 征税范围 （二）具体规定 1、以房地产进行投资、联营 2、合作建房 3、企业兼并转让房地产 4、交换房地产 5、房地产抵押 一、 征税范围 6、房地产出租 7、房地产评估增值 8、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 二、 纳税人 为转让国有土地使用权、地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人 三、 税率 §3 增值额的确定 一、收入额的确定 包括货币、实物和其他的收人 §3 增值额的确定 二、扣除项目及其金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 地价款和有关费用之和 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 二、扣除项目及其金额 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 能按项目计算分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明的： 利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 （利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，超期利息和罚息不允许扣除） 二、扣除项目及其金额 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： （取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 （具体比例由省、自治区、直辖市政府规定） 二、扣除项目及其金额 （四）与转让房地产有关的税金 营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加 房地产企业不再单独扣除印花税 二、扣除项目及其金额 （五）其他 房地产开发企业，允许加计扣除： （取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20% 二、扣除项目及其金额 （六）旧房及建筑物的评估价格 1、房屋及建筑物的评估价格 2、取得土地使用权所支付的地价款 3、按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金 4、评估费用 §4 应纳税额的计算 计算增值额 增值额=收入-扣除项目金额 计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 确定适用税率 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速扣系数 例：一家设在市区的非房地产开发单位，建造并出售了一栋写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费，该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5％。 要求：计算该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额是多少? (1)转让收入=5000(万元) (2)扣除项目金额： ①土地使用费=600(万元) ②开发成本=1500(万元) ③开发费用=(240－30)+(600＋1500)×5％=315(万元) ④税金=5000×5％×(1+ 7％＋3％)＋5000×0．05％ ＝277．5(万元) ⑤扣除项目金额合计=600+1500+315+277．5=2692．5(万) (3)增值额=5000－2692．5=2307．5(万元) (4)增值率=2307．5÷ 2692．5 = 86％ 选择税率为40％ (5)应纳土地增值税额： 2307．5×40％－2692．5×5%=788．375万 §4 应纳税额的计算 出售旧房应纳税额的计算 1、计算评估价格 =重置成本价×成新度折扣率 2、汇集扣除项目金额 3、计算增值率 4、确定适用税率 5、计算应纳税额 例：某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价格的材料人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 评估价格=600×70%＝420（万元） 允许扣除的税金27.5万元 扣除项目金额合计=420＋27.5＝447.