2014 CRIC专题篇 社区商业定位方法研究.pptxVIP

日期地点，微软雅黑16号 克而瑞2014年度内部报告 精华摘选 2014 CRIC专题篇 社区商业定位方法研究 | 摘自《2014 CRIC 时代集团 社区商业及公寓市场调研报告》| 绝对保密 社区商业特征说明 社区商业概念 传统意义上，社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态，具强地域性以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。 3 由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万m²左右，商业业态的设置也有较强的针对性。 指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。 社区商业具有相当强的地域性，是以提供日常生活需要的商品和服务为主的属地型商业。 什么是社区商业 城市商业服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。 PART2 社区商业特征说明 超市 餐饮 银行 社区商业性质分类 根据操作模式以及商住比例来区分不同性质的社区商业，各商业等级是有区别的。 4 邻里中心型社区商业、 街区型社区商业、 住宅项目配套型社区商业 操作模式区分 商住比例区分 外向型社区商业、 偏外向型社区商业、 内向型社区商业 类比项 邻里中心型 街区型 住宅项目配套型 概念区分 广义的社区商业，工业园区运用为主 在街区区内的住宅中形成的服务型商业街区 隶属住宅项目 操作者 商业地产开发商 住宅开发商及经营商 住宅开发商 操作手段 市政规划为主 自发为主，市场调控 住宅小区规划 操作模式 开发与经营 高度统一 开发与经营一般分离 开发与经营通常分离 服务业态 链接式、业态全 业态精 精选式、业态精 服务范围 单个或多个工业园区的多个住宅项目 街区内的多个住宅项目 单个住宅小区为主，周边为辅 与城市商业关系 区域替代 区域形成 业态互补 市场化程度 高 最高 较高 类比项 外向型 偏外向型 内向型 社区商业面积与住宅面积之比 5％—11％ 2％—5％ 2％以下 商业体量 较大 一般 小 消费群 需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营 主要依赖于本社区居民的需求 基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求 周边商业环境 要求 高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 一般，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化 较低 不同性质的社区商业类型，其操作模式、手段以及服务人群略有差异。 根据项目的商业性质，拟定商业定位，进一步的确定商业部分的规模、服务客群的辐射范围以及产品特色。 PART2 社区商业特征说明 社区商业物业表现 以承载社区商业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的物业表现主要为：社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。 5 社区底商 社区商业街 社区商业中心 选 址 服务人口 业种业态 住宅项目的 主要入口 5000人左右 一般为2-5万人左右 一般为3-4万人左右 5个以上 20个以上 各类商业网点的多层集中式商业 物业形态 按照街的形态布置的单层或多层物业 类比项 5个以上 住宅项目的 主要入口及中轴线 一般考虑项目 外向型区域 裙楼商业 海珠区乐峰广场 珠江新城兴盛汇一带（后期规划的大型社区商业街） 天河区凯旋新世界广粤天地 PART2 社区商业特征说明 6 社区商业的特征 与其他商业项目对比，特征一，商业功能是“便民消费”。 PART2 社区商业特征说明 7 （1）社区商业的业态业种配置内容与一般商场的差别不大 （2）社区商业的业态业种配置比例与一般商场的有所差别 社区商业的特征 特征二，社区商业的业态业种配置内容与其他商业项目对比差别不大，但配置比例则有区别。 PART2 社区商业特征说明 8 （以上海的几个社区商业与其他商业项目的业态配置比例对照） 项目名称 项目性质 零售商业比例% 非零售商业比例% 配套商业比例% 西郊百联 社区商业 61 33 6 南方商城新楼 社区商业 44 54 2 大拇指广场 社区商业 23 57 20 港汇广场 都市商业 69 26 3 来福士 都市商业 59 38 3 新世界 都市商业 41.8 57.8 2.7 社区商业的特征 社区商业的的零售商业比其他商业项目的配比略低，而非零售商业（休闲娱乐类）以及配套商业（服务类）的配比则稍高。 项目名称 零售商业 非零售商业 总比例 主力店 化妆品 服装 鞋类 儿童 用品 总比例 正餐 快餐 休闲特 色餐饮 咖啡 酒吧 食品 娱乐 健身 运动 西郊百联 61.3 26.8 1.0 17.4 4.5 33.2 3.3 2.7 8.5 1.1 1.2 13.4 3.0 南方商城 44.3 - 1.8 24.6 - 54.4 17.7 - - 1.3 -