纬联地产2011年江北嘴项目概念提报.pptVIP

* * * * * * * 依托发展型 区域特色型 特点: 特点: 特点: 存在 条件 特点 依托特色、精品餐饮及服务,以满足内部人群定位； 商业面积与办公面积比例适中，区域内存在大量与项目内部商务人士同质的人群 特色的中高档零售及餐饮为主要商业形式 商业面积足够规模，且区域内有足够量的多元化人群，建筑形式便于形成内街营造中小店铺 商业形态以小而精的餐饮为主导,商业面积小,针对性强,自主性差 非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强 商业面积无论相对还是绝对规模都较小 高端零售为主要商业形式 对区域特性的强依赖, 位于城市中特色核心区域, 该区域多元、开放的地位能够辐射整个城市, 建筑形式支持人群分流 存在条件 存在条件 独立型 附庸型 存在条件 各类型写字楼内商业分析 商业定位 精品商业区——以商务为核心的配套商业 关键词： 1、完善的商务配套供给 2、高端的商业形象 3、高尚的购物环境 4、充分的商业展示 商业定位 商业业态分布 业态类型 体量 店铺类型 商务应酬 10000-12000 中餐、西餐、快餐、韩式餐厅、日式餐厅 商务洽谈 4000-5000 健身、咖啡厅、茶楼、雪茄吧、茶餐厅 品牌展示 3000-5000 高端商务、电子、信息、产品发布 市政服务 2000-3000 银行、电信 其他 2000-3000 商务配套型商业 精品餐厅 时尚快餐 服装旗舰 运动健身 业态一览 力帆展览馆 国家主席胡锦涛接见重庆力帆控股有限公司董事长尹明善 力帆产品展示 力帆荣誉 力帆产荣誉 力帆企业足迹 国务院总理温家宝在中共中央政治局委员重庆市委书记薄熙来的陪同下视察力帆集团 业态分布 建议主力型商业业态集中分布，精品休闲型业态适当零散分布 星巴克可设置在中间楼层，满足商务人群的需求 购物环境打造 大中庭设置 小品设置 小品设置 项目经济测算 纬联对本项目进行经济测算，其成本取值为目前市场的行情取值，而售价取值为纬联结合区域价值、市场行情和产品情况综合性的进行预估，其售价为： 写字楼：建面25000元/平方米 商业：建面30000元/平方米 经济测算说明： 技术指标 项目名称： 　 序号 指标 单位 数量 　 备注 1 总用地面积 ㎡ 15,024 　 　 2 净用地面积 ㎡ 15,024 　 　 　 序号 指标 单位 拟建 规定 备注 3 容积率 　 10.00 　 　 4 绿地率 　 35.00% 　 　 5 计容总建筑面积 ㎡ 150240 　 　 　 序号 指标 单位 数量 套 备注 6 总建筑面积 ㎡ 182,580 　 含地下建筑面积 7 地面以上建筑面积 ㎡ 150,240 　 　 7.1 总部基地 ㎡ 10,000 　 　 7.2 写字楼 ㎡ 110,000 　 　 7.3 商业 　 30,000 　 　 8 地下车库及设备用房 ㎡ 32,340 　 　 9 户数 户 800 总部基地、写字楼均按200平方米为1户计算 10 停车数量 辆 1,050 　 10.1 地下 辆 840 因为项目全部为公建，100平方米按0.7个车位计算 10.2 地上 辆 210 　 经济测算：表1 项目总用地面积为15024平方米，总建筑面积为150240平方米 经济测算：表2 本项目土地费用为109991万元，整体开发建设成本为206072万元 总成本估算 序号 费用名称 金额（万元） 所占比例 单方成本(元/㎡) 总建筑面积(含地下分摊面积) 地上计容总建筑面积 1 土地费用 109,991 53.37% 6,024 7,321 2 前期工程费 6,732 3.27% 369 448 3 建安工程费 63,844 30.98% 3,497 4,249 3.1 总部基地 4,280 2.08% 234 285 3.2 写字楼 42,760 20.75% 2,342 2,846 3.3 商业 12,600 6.11% 690 839 3.4 地下车库及设备用房 4,204 2.04% 230 280 4 基础设施费 3,111 1.51% 170 207 5 配套设施费 300 0.15% 16 20 6 不可预见费 2,220 1.08% 122 148 7 财务费用 2,220 1.08% 122 148 8 管理费用 3,699 1.80% 203 246 9 营销费用 13,956 6.77% 764 929 10 开发建设成本 206,072 　 11,287 13,716 项目实际收入利润表 序号 项目 单位 数量 备注 1