2010房地产企业的涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点及纳税筹划技巧.ppt

中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 八、计税成本审核的重点 3、成片开发、分期分批转让房地产如何计算土地扣除项目。 《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 八、计税成本审核的重点 但是，企业所得税必须用占地面积法。国税发[2009]31第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 八、计税成本审核的重点 ①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。? ②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。? 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 案例分析 如一项目，土地面积为10000平方米，分三期开发，一期基座占地为2500平方米，二期基座占地为3000平方米，三期占地为1800平米。道路、绿化2700 平方米，土地成本为8000万元，如何分配土地成本？ 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 案例分析 A公司以开发产品换取B公司的办公楼一幢。开发产品的成本为500万元，公允价为900万元。假设该交易不具有商业实质。 会计分录： 　　借：固定资产——办公楼 500 　　　贷：开发产品　500 税法规定： 　 （1）视同销售400万，收入为900万元，成本为500万元。 　　（2）办公楼账面价值为500万元，计税基础为900万元。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 案例分析 A公司以开发产品换取B公司的办公楼一幢。开发产品的成本为500万元，公允价为900万元。假设该交易不具有商业实质。 会计分录： 　　借：固定资产——办公楼 500 　　　贷：开发产品　500 税法规定： 　 （1）视同销售400万，收入为900万元，成本为500万元。 　　（2）办公楼账面价值为500万元，计税基础为900万元。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 七、支出是否取得合法有效凭据? 《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收 入有关的、合理的、包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这一条是税前扣除的总原则。? 　 （一）关于新法及条例“发生”的理解：? 　 《企业所得税法实施条例》第34条，企业“发生”的合理的工资薪金支出，准予扣除。? 　　《企业所得税法实施条例》第37条。企业在生产经营活动中“发生”的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。? 　 《企业所得税法实施条例》第48条，企业“发生”的合理的劳动保护支出，准予扣除。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 七、支出是否取得合法有效凭据? 理解： 1、首先要理解“发生”是属于“权责发生制” 的“发生”，但是要提供证明实际发生的适当凭证。? 　 2、实际发生不等于实际支付。也就是说，如果企业在提供了证明实际发生的适当凭证的前提下，可以不实际支付。? 　　 3、注意一些必须实际支付的另外规定，例如条例第34条。企业“发生”的合理的工资薪金支出，准予扣除。这里的发生就要求是实际支付。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 七、支出是否取得合法有效凭据? 国税发[2008]40号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。 国税发[2008]80号规定：企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 七、支出是否取得合法有效凭据? 国税发[2009]31第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 《关于印发进一步加强税收征管若干具体措施的通知》