2011,房地产何去何从.docVIP

2011,房地产何去何从 　　编者按：近几年，政府对房地产市场进行的调控似乎从未停止。其中既有金融危机期间的“救市”，更多时候是采取措施遏制房价过快上涨。2009年年底以来，政府开始了新一轮针对房价过快上涨的楼市调控。但令人不解的是，在各方政策对“高房价”围追堵截中，2010年8～9月楼市出现“小阳春”，11月下旬“地王”逆市而出。这些似乎昭示着调控之路益发漫长修远。为何调控政策频出，房价却始终没有控制在合理范围?房地产领域究竟涉及多少博弈方?虽然中国人民大学发布的一份研究报告，预计2011年房价将下降近20％，对房价下跌极为乐观，但在通胀的大背景下，政策效果将如何显现?2011年房价走势又将如何? 　　 　　房价走高，调控政策频出 　　 　　1998年，我国实施住房市场化、货币化改革，房地产行业进入市场化运行阶段。 　　2003年，我国房地产土地价格和房价大幅上涨，中国人民银行下发了两个文件，主要从土地供给和资金供给方面调控市场，但对需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制。供求关系的失衡状况未得到根本解决。 　　2005年，以北京、深圳为代表的全国众多城市房价迅猛上涨。2005年3月底，国务院办公厅提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。 　　2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”――以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。 　　2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。总体来说，2007年房地产宏观调控是最有效的。也是最有针对性的。 　　2008年，房地产市场进入观望期，房价有所下降。2009年下半年起，楼市又开始火爆。2010年年初，楼市顺应了这种走势，投资性和恐慌性购房的比重增加，房价进一步被推高。 　　2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象，随后提出了“国四条”。 　　2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。9月29日，国务院出台“新国五条”，被不少业内人士和媒体称之为“二次调控”。 　　2010年11月26日。住房和城乡建设部副部长仇保兴，在公开场合提及房价过高过快增长将会引起四大问题：房价过快增长易引发资产泡沫，若泡沫破裂易导致居民出现“负资产”，影响社会稳定；另一方面会引致投资投机性需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”；而房价过高，超出居民平均收入水平易影响社会公平和稳定，另一方面则会导致房价过高的城市或地区被“边缘化”。 　　 　　调控不断，房价为何居高不下 　　 　　◆《新财经》杂志2010年第11期发表题为《房地产，还有什么可说的》的文章。文章说，在纯市场环境下，房地产价格的形成过程应该就是消费者与地产商之间博弈的过程。而在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益蛋糕面前，参与的博弈方太多，有：中央政府，地方政府，地产商，银行，消费者，等等。 　　◆《证券时报》2010年12月3日刊文称：中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号，因为不赶紧买，房价会更高。 　　◆新华社2010年从3月28日到4月2日，一连6天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。文章指出，解决“土地财政”问题。当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。如何遏制冲动?文章建言，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方政府更多的资金支持。而房地产调控，税收杠杆应当发挥更大的作用。 　　 　　“新华时评”观点摘要： 　　3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》指出，楼市投机活动盛行，催生了房地产市场火爆，营造着供不应求的“繁荣”景象，但随之而来的房价飞涨、空置率不断增加、信贷风险迅速累积等一系列严重问题，让大量百姓自住性购房的希望化为泡影。无论是早些年的日本，还是上世纪90年代初的海南，都说明：房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。 　　3月31日《疯狂的