房地产业税务稽查风险防范3、未完工开发产品收入.pptVIP

未完工开发产品收入 主讲：张伟qq:648968527 winwind@ 未完工开发产品收入 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条??企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条?? ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 未完工开发产品收入 专题一：未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义） 国税发【2009】31号文件的规定： （一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。 （二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。 （三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 未完工开发产品收入 专题一、未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义） （1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件 （2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。 目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。而政策大省：北京、江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数。 （四）关于申报表填列（做变通处理3种方法） 是申报表服从政策，还是政策服从申报表。 （1）填列到主营业务收入(国税发【2009】92号文件的填报方法） （2）填列到视同销售收入 未完工开发产品收入 一、未完工开发产品收入 总结： 1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数 2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） ①发票领购簿及发票收据； ②网上备案合同； ③纸质合同； ④销售台账（明细表）； ⑤预收账款账 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？ （1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。 （2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。 例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法） （3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条） 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。 　对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。 （三）会员卡或会员费 （1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。 （2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金） 思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？ 《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》（国税函【2004】1032号文件） 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？ 如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？ （1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。 （2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（875号文件的解读） 不可能，非法预售就不缴税。 思考：未取得预售许可证的销售合同，在法