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谈业主方如何做好半拉子改造工程的造价管理 作者：刘学艺 　　半拉子工程，故名思义，就是因各种原因没有施工完毕，只是建造了一部分后而停建的工程。这类工程由于改建难度大，工程前后情况复杂和不可预见性问题比较多，其造价管理也有其特殊性。最近，我公司成功开发世纪广场项目，因本人参与了该项目从土地拍卖、可行性研究、设计概算到竣工决算的全过程，对这个工程的造价管理进行回顾总结探讨，获益非浅。 　　项目概况：世纪广场项目是我公司在2000年以7000万元价格拍卖来的一个半拉子工程。该工程位于宁波中山路南大路口，占地面积9950平方米，二幢楼分别建了9层和11层，原设计为28层的办公楼。该楼原由宁波华宁房地产有限公司开发建造，后停建多年，未能复工，成?quot;烂尾楼。我公司拍卖来后，重新确定了改建方案，向市场推出。由于该楼盘定位准确，策划成功，销售率达100%，同时该工程造价管理控制自始自终到位，因而使项目效益也非常理想，在造价管理方面，我们主要是从四方面加以控制，具体如下： 　　一、立项、规划阶段的精确测算和估算。 　　这是整个项目造价的关键阶段，一般对造价影响力度为75%至95%。这一阶段造价管理人员的重点是积极做好项目决策前的测算和估算工作，尽可能考虑多方面因素，工作要细心、精确、全面地反映工程造价，为公司领导层提供可靠决策依据。当时宁波房产高层建筑非常难销，楼盘销售价格一般每平方米在2500～2800元之间，预测项目利润也不多。因这个改建工程技术上存在难度大，造价分析也比较困难，加上原结构局限和不可预测的因素，因而市场风险很大。但我公司决策层具有前瞻性眼光，选择了这个半拉子工程，我们造价管理人员就必须提供准确可行的经济效益分析报告，做好精确的测算和估算工作。记得当时测算时有很大困难，特别是该楼盘为老楼改造，需掌握许多原有数据。为此我们预算人员认真踏勘了现场，在半拉子工程里跑上奔下，测看工程实物情况，并走访了原设计和施工单位，收集了大量的、详细的原始数据和图纸，我们不仅考虑了材料价格上涨系数，还充分考虑对原结构加固改建处理的费用，如有关补桩、植筋、拆除、修补、加强的费用估算，提供了详细、精确的可行性报告，为公司领导层决策提供了可靠的依据。项目改建向市场推出后，销售上非常成功，取得了半年内清盘的骄人业绩，为今后开发类似工程提供了成功的经验。 　　二、设计、招标阶段的标底和造价控制 　　项目投资决策作出以后，影响工程造价的关键和重点在于设计和项目造价预先控制。此阶段造价管理主要体现在技术与经济相结合上。合理经济的技术设计可以降低造价，预先的整体造价控制，可以防止施工过程中资金失控。针对这个工程，我们是这样做的： 　　对设计院进行分项造价指标限额设计。负责这个项目的总工程师与我们造价管理人员进行讨论沟通，怎样做到设计经济合理，我们积极与设计院配合，提出明确的设计意图和经济技术要求，提供详尽可靠的工程基础资料。设计过程中，我们与设计技术人员经常沟通，使项目的经济技术要求和使用功能都得到了满足，费用得到有效控制。 　　寻求技术与经济最佳结合点。该工程为老楼改造，原主楼办公层每层只有600多平方米，公摊面积很大，改为商住楼后，分割又不理想，这样销售就有困难。因此在改建中我们寻求技术与经济最佳结合点。公司技术人员与造价管理人员相合作，在确保安全前提下，在原建筑四周外挑，增加使用面积，缩小公摊面积，增加套型布置的灵活性，迎合市场客户的需要。造价管理人员在经济上加入，进行造价分析，经过周密测算，虽然成本增加，但面积扩大，销售利润同样增加，因而可行。方案在当时专家组讨论时，通过我方努力，得到最后认可通过，为公司赢得了技术和经济结合最佳改建方案。 　　选择施工单位和控制合同造价。本工程因是半拉子工程，虽能象新建工程一样进行公开招投标，但我们了解到原施工单位是一个施工实力强、信誉好的单位，又因原工程资料都在他们手中，加上他们对老工程熟悉，故仍然选择原宁波建设集团续建该工程。总包单位确定后，对各个分项工程如结构加固、消防、外墙涂料、铝合金门窗、室内装饰等工程都进行了内部招投标，尽管当时有来自各方面压力，但造价管理人员在公司领导支持下，工程部的配合下，详细编制标底，保证准确率，确保工程造价得到了有效控制。 　　三、施工阶段的动态管理 　　在工程施工阶段，业主投放项目资金流量较大，控制不好，可能造成浪费。因而造价管理人员在施工阶段重点是加强施工现场动态管理，尽量节约投资，减少资金浪费。在这一阶段着重做好以下几方面管理： 　　深入现场，解决问题，降低造价。工程施工阶段，造价管理人员深入现场，对碰到的新问题做到心中有数，经常与现场管理人员对组价、定价问题进行探讨交流，发现问题，及时解决。如本工程因改建柱子需加大，但不少柱子有二至三面与剪力墙相连，箍筋无法通