DCYX广州中原-保华广场项目营销策划方案.ppt

项目定位前 关于市场背景的思考： 如何站在海珠中心区 并站在2009年房地产市场 思考项目的运作？ 写字楼未来市场展望 1.2 写字楼产品分析——热门写字楼租售情况 复合型楼宇经济成市场新热点 复合型楼宇经济成市场新热点 公寓市场分析 在售公寓情况 公寓板块分布及特点 在售公寓的区域分析 在售公寓产品一览 公寓个案 公寓的未来供应 公寓市场小结 广州酒店发展及其趋势 近年新增酒店一览 酒店小结 城市发展进程 区域发展启示 4、市场概况总结 SWOT分析 启示 1.6 各功能业态开发比例建议 根据未来市场需求与供应的较大差异——相比珠江新城及琶洲庞大的写字楼供应量，项目所在的片区写字楼供应面积显得稀缺,按目前写字楼的体量适合打造成高端的地标性甲级写字楼。 项目公寓面临的市场压力较大——目前可算项目的比例为20（写字楼）：19（公寓）:2(酒店)，此区域非传统的商务核心区，催生公寓需求不足，公寓作为写字楼的配套体量过大,将会带来销售压力,而酒店仅两层,受规模的影响,不利于引入知名酒店公司及树立酒店形象档次塑造。 因此，建议可相对压缩公寓开发量，适应增大酒店开发量。 2.1 中心区客户群体分析 贸易类客户 贸易类客户一直是广州写字楼销售市场的重要客户，贸易行业规模大，涉及大中小型公司，其中不少外资企业。 高端服务类客户 广州的高端顾问咨询与服务类客户数量多，档次高，同时随着未来广州与香港经济的深入联系，更多的香港专业服务机构将进入内地市场，因此这些客户群体写字楼的要求也比较高，需求也十分旺盛。 高新科技类客户 广州是全国高新科技产业最发达的城市之一，又有着“广交会”的政府政策支持，下届起“广交会” 琶洲会馆作唯一会馆的市政规划利好，从中心区写字楼的入住企业来看，高新科技企业对写字楼的需求一直十分强劲 2.1 中心区客户群体分析 2.2 高端客户需求分析 需求关键要素排列 客户群分析对产品规划的启示 低层价格往往和高层价格相差近万元！ 根据这种情况，中原要寻找出突破点—— 外立面设计 入口大堂设计 外部广场环境营造 电梯厅设计 洗手间装修设计 1、公共空间——外立面设计 写字楼的外立面是物业的第一形象 大型企业，尤其是外资企业更加注重办公物业的识别性。 影响写字楼的档次和形象的因素有很多，包括外观、硬件、宣传、服务、主力客户、地理位置等，其中最直接的影响因素是建筑外观。 纵观天河、珠江新城的高档写字楼都注重个性化，外立面就是最直接最形象的体现。 1.3 外部广场环境营造 外部广场环境： 提升办公楼外环境的关键 通过与商业规划结合 实现水景与园林绿化的结合 使其与大堂内环境遥相呼应 1.4 电梯间和电梯轿箱设计 电梯厅：访客接触最多的场所 建议电梯厅宽度在3米以上，同时配以简洁时尚的灯具，提升档次与品味, 可以把空间舒适感放大。 1.5 洗手间装修设计 洗手间： 除标准配置外，配有专用CEO盥洗间，体现项目尊贵气质 2.1 办公空间 3.1 基础设备系统——电梯系统 电梯是写字楼最重要的垂直交通工具 选择 原装进口品牌（美国奥的斯、瑞士迅达、芬兰通力、德国蒂森?） 速度4－6米/秒 轿厢高度2.8米以上、载客量18人以上 配备LCD资讯 精心设计桥厢内饰，使之体现档次感 将成为本项目一大卖点 3.2 空调系统 空调系统： 办公空间的空气环境越来越成为置业关注焦点 为配合企业24小时办公的需求， 分户计量必不可少 VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象 3.3 智能化系统 充足的后备电力供应是大厦智能化的保障 提升式活动地板、活动天花组合,空间改变灵活 信息点密度高，提供DDN、ISDN线路 打造先进信息平台，满足企业对资讯的需求 大堂、会所等公共空间无线网络配置 4、商务配套 弹性的物业管理服务——如24小时办公、空调自控等 个性化的物业需求——如设备管理服务 针对性的客户服务——提供往返机场的业主专车 综合性的配套性服务——银行、机票、旅游、邮寄快递等 ——与商业规划相结合 良好的产品展示平台及会客环境 楼层管家服务，专人处理企业需求 设置多功能会议室（展示产品、接待客户） 充足的共用资料库 公司注册、行政办文手续等政策咨询 方便、齐全的行政后勤服务等 中英文秘书服务 相关会计、律师、报关咨询企业联系服务 提供设备维修等服务 我们对销售推广的思考…… 报纸广告 如何高效、合理地整合？ 现场包装 行业推广 楼体灯光 中原网络 产品推介会 杂志广告 推广途径有多种多样，项目的客户也各有不同的特性，我们应根据实际情况进行高效、合理的整合。 三