上东新城2010年整体营销方案.doc

【上东新城】 2010年整体营销方案 合富辉煌房地产 二零一零年三月一日 目 录 一、阳江房地产市场分析 3 1、江城区商品房销售统计 3 2、主要在售竞争楼盘情况 4 2.1金湖春天接受客户诚意购房顺序号及下定情况 4 2.2德信华城二期销售及三期情况 6 2.3锦绣江南二期推售情况 8 2.4中惠沁林山庄推售情况 8 3、主要竞争楼盘新推货量情况 10 4、2010年新开发大型项目情况 11 5、市场总结与2010年市场展望 14 二、2010年项目营销战略、策略分析 16 1、二期住宅产品分析 16 2、二期分幢产品分析 17 2.1 47幢（A、B单元）货量分析 17 2.2 48幢（A、B单元）货量分析 17 2.3 49幢（A、B、C单元）货量分析 18 3、2010年营销战略 19 3.1二期营销定位 19 3.2产品升级——为您创造更多 20 3.3社区配套完善——为您创造更多 22 3.4现场环境完善——为您创造更多 24 3.5成熟优雅社区人文渲染——为您创造更多 27 4、2010年营销策略 30 4.1策略一：稳扎稳打，争做市场领头羊 30 4.2策略二：立足区域，主动出击 30 4.3策略三：外围拓展，开辟蓝海市场 31 4.4策略四：以老带新，启动泛营销力量 31 4.4策略五：事件炒作，提升人气、制造声势 32 三、2010年项目营销部署计划 33 1、2010年二期产品推售部署 33 2、2010年二期分阶段推广策略 36 2.1形象铺垫期（2010年3—4月） 36 2.2第一阶段推广计划（2010年5—8月） 36 2.3第二阶段推广计划（2010年9—10月） 39 2.4第三阶段推广计划（2010年11—2011年1月） 41  一、阳江房地产市场分析 1、江城区商品房销售统计 2010年1-2月份，阳江市城区商品房共套销售情况如下:房价2000元(含2000)以下售出套累积套房价2000--3000元(含3000元)售出套累积套房价3000--4000元 (4000元)售出套累积套房价4000---5000元(含5000元)售出套累积套房价5000元售出套累积套 2、主要在售竞争楼盘情况 2.1金湖春天 金世纪·天河湾二期——金湖春天组团计划于今年五一期间推售共9幢11+1F、15+1F小高层洋房产品约390套，该组团包括6幢11+1F小高层住宅，主力户型为92.52㎡—120.37㎡三房；3幢15+1F高层住宅，主力户型为120.18㎡—126.85㎡四房。 目前该组团楼宇已建至3-4层，预计5月前可办理预售证并5月起正式公开发售。  金湖春天于09年12月30日起接受客户交定5000元认购选房顺序号，为期一个月时间。 自10年2月接受定金认购房号，其定金分为三种形式，总价在40万以下的单位定金为2万，40万-45万的单位定金为3万，46万-50万的单位定金为5万。目前已现场销控显示已预约认购产品约占60%。 现销售均价：2850元/㎡起，最高价4300元/㎡，北向折前均价3300-3400元/㎡。南向折前均价3600—3700元/㎡。  2.2德信华城 德信华城三期在售8幢（16F）、11幢（23F），13幢（16F）、14幢（16F）共计约700套洋房产品，详细产品户型配比如下： 现均已取得预售证，目前认购享受97折优惠，连同诚意金预约优惠，实际认购优惠可低至95折，目前销售率约为50%。 项目三期核心产品为临创业路可观北湖景观的高层住宅13、14幢（16F）产品，该部分产品5层以上望北湖景观条件优越，其中14幢a\b\c单元共约216套产品目前已经封存，计划设施精装修销售，具体装修标准待定。 销售价格：毛坯价3200元/㎡起，折前均价3700—3800元/㎡。实际成交均价约为3500-3600元/㎡。  2.3锦绣江南 锦绣江南二期09年12月中旬起接受预约，预约产品包括1幢、2幢、3幢、9幢、10幢共约200套高层产品，层高12层，一梯四户设计，户型均为110-130㎡三房和140-145㎡四房。 锦绣江南预约实际上为提前认购，预约金2万，预约认购9.6折优惠、成交另减1万元，实际折后约为9.5折。10年3月签定购房合同。 南向户型折前均价3800元/㎡，北向户型折前均价3600元/㎡。按95折核算，南向户型实际认购均价3600元/㎡，北向户型实际认购均价：3450元/㎡。 2.4中惠—沁林山庄 中惠沁林山庄8月份推售共5幢30套花庭美墅、11月15日推出37幢、38幢面积203㎡、297㎡复式单位16套。目前主要为该部分产品在售，认购付款优惠9.8折、额外9.8折，即实际优惠96折。 一楼复式297㎡送80—100㎡花园、送室内车位，总价80万—8