房地产估价师经营与管理.doc

　前　言 　　第一部分　考试特点　　　　　　3.题型与题量 题 型 题数 分值 合计 题型说明 单项选择题 35 1 35 四选一，只有1个最符合题意 多项选择题 15 2 30 有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分　　 判断题 15 1 15 不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分 计算题 2 　 20 要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。在答题纸上作答。 合 计 　 　 100 　 　　本科目考试时间为150分钟（2.5小时），有标准化的选择题，判断题，还有计算题，题量很大，很多考生感觉做不完　　【题型中两大注意事项】　　　　第三部分　一次通关综合解决方案　　颠覆传统 轻松过关　　1.如何解决“学习时间不足”　　　　学习计划-三阶段攻略　　　　　3.如何解决“专业基础薄弱，学不懂”　　　　　　　【如何记得巧】　　　　　　　　5.如何解决“考试题做不完的问题”　　　　第四部分　考试技巧　　临门一脚的功夫，有时会改变比赛的结果　　【考试技巧】　　●控制时间，跳过不会做的题　　●看清要求与所有可选答案　　●运用排除法和猜测法　　●单项选择题宁猜勿缺　　●多项选择题宁缺勿多　　●判断题宁空勿猜　　●计算题即使没有时间算出答案，也一定要把公式写全　　【献给学员的勉励之词】　　没有无缘无故的失败，没有理所当然的成功，更没有徒劳无益的奋斗。努力一下，坚持一下，成功就在生命的某个拐弯处！　第一章　房地产投资与投资风险 　　【考情分析】　　■本章分值稳定，一般在8分左右　 第一节　投资与房地产投资 　1.投资的概念　　　■理解（三个角度）　　·通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱　　·金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为　　·经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为　　2.投资的分类（四种分类）　　　　【2010年真题】　　一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。　　A.风险较大　　B.收益率较高　　C.流动性较好　D.投资回收期较长? 【正确答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。 　　3.投资的特性（四特性）　　■投资是一种经济行为　　■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）　　■投资的目的是获取收益　　■投资具有风险性　　4.房地产投资的概念　　■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为　　5.房地产投资的分类（三种分类）　　　　【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异　　■政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益　　■企业投资和个人投资更注重经济效益　　【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。　　A.居住物业投资　　B.商业物业投资　　C.土地开发投资　D.房地产开发投资　E.房地产经营投资? 【正确答案】CDE 　　【2011年真题】　　商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　）? 【正确答案】×【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。 　　5.1 居住物业投资 内涵 主要类型 特点 供人们生活居住的房地产 ■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆经济适用住房（低收入家庭出售）◆限价商品住房（中等收入家庭出售◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高档住宅◆公寓◆别墅 自用或出租，投资风险小 　　5.2 商业物业投资 内涵 主要类型 特点 指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产 ■写字楼■零售商业用房■出租公寓 1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重要性 　　【2010年真题】　　商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　）? 【正确答案】×【答案解析】商