瑞升橡树林华府演讲稿(最终).pptVIP

前 言 ——企业战略管理的精髓就是格局绸缪 管窥瑞升集团房地产项目布局，不难发现本项目在企业整体发展战略上应该作为优质现金流项目，为企业发展壮大明星项目提供坚实的现金支撑和团队锻炼。因此，快速、稳定实现资金回笼将是策略首选，并在此基础上力争实现利润最大化。 方案解读1：经济技术指标 方案解读2：规划手法 气韵灵动，和谐共生 太极双鱼的规划布局，开阔的视野与低密度内庭成为本项目的一大亮点。 方案解读3：建筑设计 错落有致 ，品质大气 本项目在坚定延续瑞升.望江橡树林的建筑风格基础上，强化了建筑群整 体的韵律感，亦成为本项目的又一大亮点。 方案解读4：相关配套 便利生活，不看他人脸色 本案打造约10%的社区商业配套，引入中型餐饮、娱乐等业态，并兼具项目会所 功能，一方面回避附近潜在商业综合体的重度竞争，同时挖掘本案场所优势构建 舒适、便利的生活配套，做到“不等不靠”。 方案解读5：园林景观 此处留白意在提请业主：本案园林景观是价值体系构建的重要环节，应下重力打造，不可忽视。 小 结 2011.02-08大事记 关键词：从严、扩大、松动、看空 营销战略建议 ——那么，谁是我们的竞争者？ 竞争战略选择 区域典型项目基础数据 竞争者界定 ——显性竞争者 我们以区位、规模、产品三个维度来界定我们的目标竞争者。 区域、产品：佳兆业.君汇上品；产品、规模：通瑞.月光湖。 ——隐性竞争者 项目南侧（华牧路对面）华兴130亩项目（容积率1.8-3.0）、项目 北面（原）里程68亩（容积率1.8-3.0）项目等。 区域市场领导者——佳兆业.君汇上品 推广渠道整理 5月29日举办了“君汇上品，唱响南湖”2011君汇上品专场百老汇音乐剧《纽约！纽约》。 开盘热销 项目点评 区域市场追随者——通瑞.月光湖 项目点评 明确竞争格局后选择的竞争战方式 市场再细分 ——描摹需求变化细分目标市场 客群分布 客群描摹 需求变化 城市功能 “扁平化”发展，各区域的均好性将进一步加强，而且特色突出。消费者对近郊良好的生态环境享受不再是牺牲生活便利与工作效率为代价的取舍时，近郊房地产需求将会呈现多样化、升级化趋势。而政府限购令持续（或会扩大化）执行，会将中心城相当一部分购买力释放到城市近郊，催生近郊产品的升级换代，同时，其门槛作用导致特别是家庭初成期的首置客群产生“惜购”心理，从而选择“一步到位”的产品。 项目定位 ——对竞争者我们强调差异，对客户我们要创造价值 定位是价值差异最直观的表达 差异性及价值点梳理 品牌基础--案名建议 价格定位 ——那么，我们该如何定价？ 锁定君汇上品 君汇上品（开盘）推售产品明细（2011.06.26） 从君汇上品剩余房源及价格分析（2010.08.13统计） 通常定价方式有三类： 1、成本导向定价； 2、竞争导向定价； 3、需求导向定价。 我们认为本案是以竞争导向 作为定价的基本原则，那 么比附定价即为首选。 所谓比附定价就是价格紧随 领导者。 我们推断，君汇上品在后续 推盘策略上一定是以临河的 5、6、7号楼作为强突重点。 其将为本案入市提供价格基 准点即6000元左右，随着大 盘的带动，本案整体均价尺 度靠近6500元/平米， 是完全可行的。 再解析——细看产品线 再解析——推盘策略及节奏 我们认为 1、占比20%的套二多属品质较差房源，短期溢价空间有限当为首推； 2、3900绝不是该项目的价格底部，仅仅是引爆市场关注和短期冲量的一种技巧手法，甚至是迷惑竞争对手的障眼法； 3、成熟的套三及小套三才是该项目主力产品，当是利润输出的主体，该部分价格才真正值得关注； 4、目前的销售难点是在中庭楼栋和临河楼栋，若在年底之前品质大户型不能达到预定的去化量，在年终节点上亦不敢贸然降价或加推新的单位（特别是套二产品），这样势必会顾此失彼，打乱价格体系和整体节奏，只能留下个烂摊子等待用时间去换空间； 5、可以预见在明年上半年之前，该项还会大力进行线上推广，以塑造该项目品质并期成熟客户积极对位，我们亦可借势。 机会点 因此，我们认为 佳兆业.君汇上品为瑞升.南桥橡树林1批次提供了成熟的价格同化锚点，即 靠近6000元/平米 以目前的市场背景，本案推盘演练示意 销售目标设定 ——发展实效的营销战术组合，实现完胜 战术核心1 战术核心2 推广总体策略 推广总体指导思想 阶段推售时间表及目标预估 推广阶段初步划分 活动规划建议 资源支持1 资源支持2 瑞派服务承诺1 以运营评审委员会（简称：评委会）和策划管理委员会（简称：策委会）为管控基础，通过项目评估表、项目责任书、成果评分表、成果签收单、客户评分表、月度考评表、