高端物业的价值体系打造(地产).ppt

在这场席卷全球的轰轰烈烈的财富化运动中……是什么？促使他们一掷千金？ 星河湾精装修交楼标准关键是三道关： 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适 二是材料，材料一定要好，才能保证品质 三是手艺，也就是工程质量 北京！北京！ 土地市场 北京2008年5月-2009年5月土地市场成交情况 供求大幅度上涨，溢价大幅度攀升。 供求双上升，大量优质地块入市，市场热度剧增，09年5月成交土地用地面积129万㎡，同比增幅达到118%。 溢价能力增强，5月成交土地平均溢价率达到40%。其中富力广渠门项目经过89次竞价，溢价率到达240%。 北京！北京！ 商品住宅市场 自08年12月份以来，供求比处于一个比较合理的水平，商品住宅市场连续六个月供小于求，使得存量得以消化。 2009年3月份以来商品住宅成交开始放量，5月成交面积达到195万㎡，同比增幅达到74%，环比微降5.7%。近三个月成交量占08年全年成交量的63%。 2008.5-2009.5北京住宅市场供求情况 3-5月月度成交量，恢复至07年同期水平。 海淀！海淀！ 海淀区区商品住宅市场供求走势 住宅商品房市场 海淀区及城八区总体成交走势 海淀区自3月以来，成交量开始释放且稳步上升，月均去化在15万㎡左右。5月份达到15.96万㎡，环比增幅3%，同比增幅121%，创一年以来新高。 城八区整体成交在5月由于新增供应减少，部分项目提价，导致成交量下滑，环比降幅达21%。海淀区成交量依然坚挺，在城八区的市场份额提升至15%。 成交量稳定，月均去化面积在15万㎡左右。 海淀！海淀！ 2008年5月-2009年5月商品住宅成交价格走势 -0.6% 12206 -4.8% 12747 12131 丰台区 12.6% 13871 -10.6% 17455 15613 朝阳区 5.2% 12283 -2.1% 13199 12922 总体 -6.1% 13130 -6.9% 13239 12330 石景山区 15.9% 16715 10.8% 17492 19380 海淀区 7.5% 19049 -13.4% 23649 20474 城中心区 环比 09-04均价 同比 08-5均价 09-5均价 　 北京商品住宅市场自09年3月之后价格开始出现反弹，海淀区成交价格增幅高于全市平均水平。 海淀区成交均价5月达到19380元/㎡，仅次于中心四区，增长幅度居全市各区之首。 整体价格反弹，海淀区增幅居首。 商品住宅成交均价 宏观市场奏响《春天的故事》 项目面临何种竞争格局？ 存在哪些市场机会？ 多层、小高：26000 多层、小高、别墅 4.34 中铁翰庭 多层：12000 别墅：20000 别墅、多层 120 保利西山林语 多层：16000 高层：15000 多层：20000 小高：12000 多层：13500 别墅：20000-25000 高层：11800 均价 （元/㎡） 小高、洋房、别墅 47 领秀新硅谷 高层 30 上林溪 项目 建筑面积 （万㎡） 产品形态 华润橡树湾 70 高层、多层 专家国际花园 10.73 多层 中铁翰庭 建面：4.34万㎡ 容积率：2.2 公寓：2.6万元/㎡ 北京首钢融创项目 建面：28.72万㎡ 容积率：1.46 亿城软件园项目 建面：8.26万㎡ 容积率：1.92 华润橡树湾 建面：70万㎡ 容积率：2.25 高层：1.5万元/㎡ 多层：2万元/㎡ 专家国际花园 建面：10.73万㎡ 容积率：1.7 多层：1.6万元/㎡ 保利西山林语 建面：120万㎡ 容积率：1.39 公寓：1.2万元/㎡ 别墅：2万元/㎡ 领秀新硅谷 建面：47万㎡ 容积率：1.4 洋房：1.35万元/㎡ 别墅：2-2.5万元/㎡ 上林溪 建面：30万㎡ 容积率：2.0 价格：1.18万元/㎡ 竞争项目分布 海淀区5月成交均价19380元/平米在竞争范围内已是高价。 0 0 0 58 0 226 266 中铁翰庭 374 146 532 634 146 1622 549 42 90 428 325 0 396 0 华润·橡树湾二期 1052 780 2171 合计 56 0 0 200-250 ㎡ 0 104 0 144-200㎡ 再改 56 75 201 250 ㎡以上 0 0 0 233 专家国际花园二期 205 34 144 0 领秀·新硅谷D区 46 112 856 50 保利西山林语二期 项目 121-143㎡ 96-120㎡ 71-95㎡ 70㎡以下 首改 首置 样本说明：在售项目最近或当期推盘供应结构，去除处于尾盘阶段项目。 区域住宅市场分析—供应结构分析 区域住宅市场分析—去化结构分析 140 132 464 468 79 1124 32