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基于作业成本法的拆迁安置社区物业成本核算研究 　　摘要： 以拆迁安置社区为研究对象，在讨论了其特点的基础上，分析了其在物业成本核算中的新问题，结合XZ拆迁安置社区，运用作业成本法构建了拆迁安置社区的物业作业成本核算的模式，以期优化拆迁安置社区的物业成本管理。 　　Abstract： Based on the discussion of the characteristics of relocation and resettlement community， this paper analyzes the new problems in property cost accounting. Combined with XZ demolition and resettlement community， this paper uses activity-based costing method to construct property operation cost of demolished resettlement community accounting model， so as to optimize the demolition of the resettlement of the community property cost management. 　　关键词： 拆迁安置社区；物业成本核算；作业成本法 　　Key words： demolition resettlement community；property costing；activity-based costing 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）35-0022-03 　　0 引言 　　近年来，物业成本管理的研究日益受到关注：①社区物业成本管理方面，杨鹏、郑小晴（2000）[1]通过分析发现社区物业管理成本费用与物业管理公司所接管物业面积存在一定的关系，可根据这种关系将社区物业管理成本费用划分为固定费用、变动费用、半变动费用三部分。林昆明（2009）[2]在分析社区物业服务成本构成的基础上，就降低社区物业服务成本提出三个途径：一是节约相对人工费用，二是节约物资消耗，三是节约管理费用支出。靳勤（2015）[3]提出了社区成本创新的新理念，认为社区物业服务管理降低成本可以从固定成本费用预算管理、严控变动成本、合理配置物业资源等方面入手。②拆迁安置社区物业成本管理方面，储宇奇（2014）[4]认为安置小区物业管理行业低利润高风险，物业公司不但难收取物业费，还要承担由于业主对环境的破坏需要修理和维护的巨额费用，在一定程度上大大提高物业管理与社区维护的成本。胡小萍（2014）[5]提出前移拆迁安置小区管理工作，探索物管早期介入机制，通过参与设计意见、参与施工阶段现场的跟进监督，进一步完善拆迁安置小区建设，降低拆迁安置后的服务、维护成本。随着城镇化的不断加快，各地拆迁安置社区拔地而起，由此带来的拆迁安置社区的物业成本管理也是城市发展过程中一大亟待解决的难题。但是，关于拆迁安置社区物业成本核算相关问题的研究少、程度浅、一般定性分析为主。本文拟在分析拆迁安置社区的特点以及该类社区在物业成本核算中存在问题的基础上，运用作业成本法，尝试对拆迁安置社区的物业成本核算进行研究。 　　1 拆迁安置社区特点的分析 　　1.1 社区居民群体特殊 　　在我国工业化和城市化快速发展的背景下，建设用地需求量也大量增加。加之响应国家政策的号召，农民土地的征用规模也随之越来越大，失地农民不断增加，并且在城区周边形成了越来越多的拆迁农民安置社区。从拆迁安置社区居民结构看，绝大部分为失地农民，也有一小部分为租赁小区房屋的外地人口。这些人口中有公司白领、工厂工人、工地民工、学生。离市区越近，城市居民、外来人口越多，社区居民之间差异性越强、人口流动性越大。 　　1.2 安置地域城郊结合 　　地方政府通常会考虑土地级别的差地价和拆迁安置户的购买能力，主要在城市近郊区或者城乡交接地带开发建设拆迁安置小区。该类社区通常被划分为城市领域，但又异于一般市区社区。拆迁安置社区及周边的交通设施、公共服务设施相对较为欠缺，社区内物业管理的硬环境和软环境相对较差， 社区仅有基础设施满足居民基本生活。 　　1.3 社区经济来源单一 　　拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段，社区成本费用来源多数以政府补助为主。社区居民主要为失地农民，他们失去赖以生存的土地，失去了维持基本生活保障的收入来源。很多居民待就业或者收入水平并不高，对于物业管理费的收取一时之间难以接受、难以承担。另外，缺乏专业化的物业管理，社区居委会不能合理管理物业成本，不能多渠道筹集资