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公共选择理论视野下高房价成因解读摘要：从公共选择理论的视角解读我国近期房价的高涨，其原因很多，既有政治市场中政府失灵的因素，也有特殊利益集团的推波助澜，并非物业税缺位或不健全一种因素造成。要对当前的高房价进行调控，应从改革财政体制、加快保障性住房建设、重构地方官员的政绩考核指标、出台有效的货币政策、加强对房地产利益集团的监督管理人手，并辅之于物业税的开征等；考虑到我国目前开征物业税将会遇到一系列问题，应有步骤有选择地开征物业税 关键词：房地产管理；利益集团；高房价；物业税 中图分类号：F293.35　文献标识码：A　文章编号：1672-4283(2011)05-0017-08 收稿日期：201-03-18 基金项目：陕西省教育厅科学研究计划项目(2010JK110)；西安财经学院2010年度科研基金资助项目(10JD06) 作者简介：刘明，女，陕西西安市人，西安财经学院经济学院教授 一、文献回顾与问题提出 2010年以来，商品房价格的飞速上涨使得政府不得不出台系列调控措施。随着上海市、重庆市物业税的陆续出台，物业税开征已初见端倪。由于我国物业税的开征既承担着健全地方税系，形成地方税收的功能，又肩负着调控房地产市场和公平收入分配的重任，因而物业税推出的时机、物业税改革的模式必然引起社会各界的广泛关注。从近年来学界探讨情况看，在关于纳税人是房产所有人或土地使用权人，课税对象是商品房地产，收入应归地方政府等方面基本达成了共识，但在有些方面还存在争议：一是土地出让金要不要并入物业税计税依据中，很多学者对此进行了研究，如夏杰长、傅光明认为应取消土地出让金，将其并入物业税中；安体富、何振一、左莉莉等学者主张二者性质不同，不能相互替代，应该并存；二是征税范围，大多数学者认为对于基本住房或第一套住房应给予免税，其余住房应该征税。也有学者认为物业税的开征应配合住宅产权制度的改革，将永久性住宅纳入物业税征税范围，对阶段性产权不征税。笔者认为，无论未来物业税的开征采用何种模式，应首先全面认识房价上涨的原因，对症下药，才能防止房地产市场泡沫的不断产生，从根本上遏制房价上涨；其次，要明确物业税开征的宗旨是为了调控还是为了收入，若是能达到双赢的效果，可择时开征；若达不到调控目的，仅能增加部分税收收入，而且收入并不可观，目前就不宜盲目开征；最后，若开征物业税还存在一些隐患，或在实施中会带来一些操作性方面的问题，目前也不应仓促开征，待条件成熟后再开征 目前关于房价高企成因的研究不少，从经济学角度研究的学者很多，如牛凤瑞、吴德进、李国柱、陈准、赵路兴等学者认为房地产市场的供给不足是房价居高不下的根本原因，孙维晨、王三兴认为特殊需求过度推动了房价的攀升，易晓文、平新乔、陈敏彦则认为卖方垄断性市场有助于抬高房价，陈璐认为房地产上下游产业原材料价格的上升以及各种税费的繁杂增多都使得房地产成本上扬，推动房地产价格的升高；李娟、贺小林等从利益集团角度分析了房价走高的成因。鲜有人从公共选择理论的视角人手展开讨论，因此本文欲借助公共选择理论来解读房地产市场价格上涨的成因，同时分析物业税开征的可行性，希望能对这个问题的深入研究有些许启发 公共选择理论是由美国著名学者詹姆斯20世纪80年代中期以后，该理论逐渐被经济学界所认同，成为“后凯恩斯经济学”时代的一个具有不同于主流经济学和正统政治学的重要学派。用布坎南的话说，所谓“公共选择是指政治上的观点，它因经济学家的工具和方法大量应用于集体和非市场决策而产生”，通常是指人们通过民主政治过程来确定公共物品的需求、供给，把个人选择转化为集体选择，是对资源配置的非市场决策。相对于传统经济学关于“经济人”的个人利益追求和作为“政治人”的政府及其成员追求社会公共利益最大化的观点，公共选择理论认为包括政治家、官僚、利益集团和选民在内的政治市场的行为主体与市场经济中的行为主体一样都是经济人，都有自己要追求的利益目标，因而都是利己的。由于政治家的行为是利己主义的，而现行政治决策规则对此却不能加以有效驾驭与约束，不能使之自动导向公共利益和社会目标，不能像市场中“看不见的手”那样发挥积极作用，因而会引发许多经济问题。在现行政治中，特殊利益集团的强大势力，政府官员与官僚的利己主义，普通百姓的短见与理性无知，这些情况叠加在一起势必产生一些低效率、不公正的经济政策。由于政体不同，公共选择理论的内容也许不适宜用来解释和解决中国当前所有的经济问题，但是用它来解释中国房地产市场目前的一些现象还是可行的，因为房地产市场价格的上涨成因既和中央政府与地方政府在财政分权中的博弈有关，也和地方官员追求个人政绩有关，更与房地产利益集团对政府的左右有关。因此，在房价上涨其他措施作用有限的背景下，一味放大物业税的作用，由大多数普通购房