住房按揭贷款风险评估研究的若干问题西南财经大学经济学院.PDFVIP

住房按揭贷款风险评估研究的若干问题 西南财经大学经济学院 田超岳1 1. 房地产按揭贷款风险简介 中国人有强烈的拥有房屋的热情。根据中国社会科学院社会学研究所 2016 年《社会蓝皮书》的数据，2015 年中国家庭住房自有率超过了95%，更有接近20% 2 的家庭拥有两套以上的住房。在同一时期，房屋拥有率（homeownership rate） 3 在美国是在 63%到 64%之间。 经验告诉我们，大部分中国居民需要以借款形式 来支付房屋的购买款。我们可以自然地理解中国房地产信贷市场会影响到大部分 居民。2015 年底，中国个人购房贷款余额超过14 万亿元而且呈上涨趋势。4 在中国，以所购房产为抵押而取得购房贷款的形式在法律上叫做住房按揭贷 款。金融实务中，住房按揭贷款一定是抵押贷款，但住房抵押贷款的用途可能是 购房，也可以是与住房毫无关系的活动。在本文中，我们只分析住房按揭贷款这 类住房抵押贷款，所以我们也不区分住房按揭贷款和住房抵押贷款这两个名词。 住房抵押贷款对于出借方或贷款人来说存在一定的风险。首先，借款人可能 因为各种原因而短期违约，这种违约通常只有30 天到90 天，甚至有时候可能出 现反复。这种风险有时候会是更长期的风险的信号，但并不是所有60 天或90 天 的违约者最终都会完全断供，有相当一部分短期违约的贷款最终会被‘治愈’， 也就是继续按期还款。 和短期违约相比，长期违约或者完全断供的影响更为明显。根据美国同行业 的经验，一旦长期违约发生，作为贷款人的银行的损失可能达到住房价值的50%。 同时长期违约往往意味着借款人将失去其房产，从而给社会带来不安定因素。所 以在学术界和政策层面长期违约都是研究的重点。 与前面两种风险相比较，提前还款似乎在表面上并不是特别严重的风险。借 款人往往认为提前还清贷款对于银行来说有利无弊，然而事实却不是这样。银行 需要通过融资来为消费者提供贷款，这些融资有可能在高利率环境下发生。在这 1 作者获乔治∙华盛顿大学经济学博士学位，现为西南财经大学经济学院讲师。作者电子邮箱： tiancy@。本文受益于与大连理工大学经济学部、东北财经大学产业组织与企业组织研究中心、 东北财经大学经济与社会发展研究院的各位老师的讨论。 2 4039811.shtml, 2016 年7 月23 日下载。 3 /housing/hvs/files/currenthvspress.pdf, 2016 年7 月23 日下载。 4 /roll/2016-02-11/doc-ifxpftya4500222.shtml, 2016 年7 月23 日下载。 1 种情况下，如果借款人未来低利率环境下提前还清贷款，这意味着银行将必须支 付高额的利率差给其融资的对象。同时，完成一次贷款行为需要一定的固定成本， 借款人提前还清贷款意味着固定成本的提高。这就是为什么有些银行会规定高额 的提前还款违约金。同时，发生提前还款的概率比较大。以美国的一个样本经验 为例 （Quercia et al, 2012 ），虽然长期违约的个体损失巨大，但是长期违约的单月 发生概率（生存分析法）在高峰期也只有0.4%左右，而同一个样本的提前还款的 单月发生概率（生存分析法）在高峰期则可以达到1.5%。所以作为贷款者的银行 往往更重视提前还款违约风险。当然，在房地产市场出现价格的急剧下跌，例如 美国 2006 年开始的房地产市场动荡的时候，短期和长期断供都可能急速增加 （Lacour-Little et al, 2012 ）。这种情况在国内也曾发生。5 中国的住房抵押贷款市场有和美国的市场有一定的区别。在美国，住房抵押 贷款的首付占房产价值的比重一般为0 到20% （最近美国出台的法律让这一比重 更倾向于20%）。而在中国，这一比重要大大增加。购买新房的抵押贷款首付比例 往往达到 30%到 40%，而购买二手房的首付比例则可能高达50%。这个市场差异 所造成的结果是在中国长期违约的可能性被大大降低了。 中国与美国住房抵押贷款市场的另一不同是目前中国的住房抵押贷款二级 市场还不活跃。由于美国的二级市场中的‘国家支持企业’有一定的国家担保， 这形成了全社会纳税人资助购房者的局面。美国住房领域最大的两个‘国