物业管理法规与常识2014-2-21.ppt

;;为什么要学习法律法规呢？;;《物业管理条例》;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规;《物业管理条例》关联法规; 张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，物管项目部未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。 物业公司是否赔偿，为什么？ ; ; ;;一、物业管理在中国的发展;　 ;企业数量较快增长 　 据不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23% 。 ; 向现代服务业转型升级初见成效 ;成本上涨影响行业盈利能力 ; 从业人员素质亟待提高 ;2、物业服务企业的资质管理 《物业管理企业资质管理试行办法》 ——2004年3月17日建设部令第125号 资质等级：分一级、二级、三级等级与临时资质； 成都市创投置业有限公司属国家二级资质企业;二、物业管理的基本概念 概念一、物业 定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。 分析：A：建筑物——非建筑物 B：已建成投入使用的——未完工、在建 C：主体及配套——红线范围内的一切 物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性 ;概念二、物业管理 行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。 ;概念三：业主;履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。;定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。; 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。 履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。;概念六：业主公约;概念七、物业管理服务费;三、物业管理的性质和特点： 1、物业管理的性质 社会化：有利提高整个城市管理的社会化程度 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 专业化：设备、环境、安全、租售等 企业化：物业管理行为是一种企业行为 经营型 ：物业管理的属性是经营，提供的是劳务与服务，推行有偿服务、合理收费。 ;2、物业管理的基本特点 业主自治自律 （业主公约和业主委员会） 业主自治：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权； 业主自律：单个业主利益服从