活化政策出台工厦市场投资旺盛介绍.PDFVIP

《中原地产红皮书2010》港澳卷 活化政策出台 工厦市场投资旺盛 香港中原(工商铺)工商部 董事 郭楚华 1．2010 年工厦市场承2009 年旺势继续造好 2009 年次季开始，香港本土经济成功从金融海啸中复苏过来，前景逐步明朗化；惟欧、美等国的复苏进程仍然受到不 稳因素威胁，前景欠缺方向，而美港元持续弱势，促使大批资金流入本港。基于本港存款、按揭息率持续低企，促使各方资 金流入物业市场，工厦市场表现因而急速反弹。2009 年下半年工厦市场发力成功，旺势一直持续。2010 年于活化工厦措施 助就下，用家、基金、资深投资者等等积极地入市，为市场信心打下 “强心针”，工厦买卖及租务成交价量出色。预计利好 因素将继续引领2010 年工厦市场全面造好，价、量 现全面看俏。 1.1 活化措施施行促第2 季市场火速升温 2010 年首季工厦市场买卖气氛平平稳稳，成交 现未见突出 （参见图5-1）。随着活化工厦政策于4 月份正式出台，刺 激工厦市场买卖气氛火速升温。市场信心陆续回归，不论分层或整幢的工厦买卖均相当活跃，成交价值和宗数一直高走。 图1 香港工厦买卖合约登记按月走势图（2009 年7 月—2010 年7 月） 宗数買賣宗數（左轴） 總金值额(億（右轴元) ） 亿港元 700 30 600 25 500 20 400 15 300 10 200 5 100 0 0 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2009年 2010年 数据来源：香港中原地产研究部 根据香港中原地产研究部数据显示，2010 年首季按月录得四百余 工厦买卖成交。自4 月份开始，工厦市场强势反弹， 交投价、量表现持续高企。截至2010 年上半年为止，工厦市场共录得3041 买卖成交。比对2009 年下半年录得的3215 ，成交量下跌5.4% ；总值106.8 亿港元，比2009 年下半年微降 1.89%。至于呎价方面，2010 年整体工厦平均呎价 1490 港元，相对2009 年的1380 港元，增长幅度8.0%。 综观上半年工厦市场走势，首季成交表现稍逊，主要是由于政府于2009 年 10 月发布施政报告，当中倡议实施活化工 厦政策，鼓励业主透过改装或重建，为旧工厦转型增值。拟案分为重建及改装两方面： 重建措施包括：（1）位于非工业区而楼龄达30 年或以上的工厦，申请强制拍卖门坎由集齐九成业权至八成业权；（2） 容许 “按实 价”，即业主可向地政署申请，根据物业重建后的实际楼面缴付地价，毋须以土地最高发展密度计算 价；（3） 若透过修订土地契约作重建的土地 价超过二千万港元，业主可选择将总金额的8 成，定息分五年分期缴付。 改装措施方面，若业主选择不重建而改装整座工厦，只要工厦符合楼龄 15 年或以上，并座落于工业、商业、或商贸地 带，业主可在毋须缴付土地 价的情况下，申请于现有工厦的整段使用期内，或直至现行契约期届满前，改变整座工厦用途。 申请须由整座大厦全部业主提出，改装后的楼宇高厦、体积或总楼面面积不可增加。另外，在豁免期内，这些改装工厦不可 回复作工业用途，将来重新发展时，须缴付十足的土地