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 物业法律培训  目 录 二、物业管理过程中常遇到的法律问题 三、催缴物业费诉讼相关问题 一、日常经营中涉及的合同注意要点 一、日常经营中涉及的合同注意要点 1. 合同要点（合同主要内容）； 2. 日常合同中应注意的问题； 3. 物业重要合同重要条款。 《合同法》第12条　【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 1. 合同要点：合同主要内容 2. 日常合同中应注意的问题 物业公司合同中的问题，尤其是合同期限、付款方式、是否含税以及税务负担约定、争议解决（管辖地约定）、违约责任等几个方面尤为重要。 《前期物业服务合同》 （1）物业服务合同第二条共5项物业服务内容的约定，是物业管理的主 要内容，也是物业管理过程中经常出现问题的方面（合同P3-4）。 （2）业主物业费的交纳及违约金的约定（P6物业管理服务费用，P10违约责任 第4项约定）。 （3）业主禁止行为的约定（合同P2乙方权利义务第7项，P8-9其他约定 事项） 《室内装饰装修管理协议》 3. 物业重要合同重要条款 3. 物业重要合同重要条款 二、物业管理过程中常见的法律问题 （一）业主骑自行车冲杆，导致人被车杆砸伤，物业有没有责任？（类似问题：业主不小心将有用物品扔入垃圾袋，保洁员工在清理垃圾袋时未发现该物品，责任应由谁承担？） 因本案有损害事实发生，且与物业管理关系无关，所以不应从物管合同出发分析。 这种情况属侵权类民事法律关系。因此应以民法关于侵权行为及侵权责任之规定为基础对造成损害的原因进行分析。 业主的冲杆行为是造成损害的主要原因，因骑车业主应当知道车杆所拦车道是专供机动车辆出入的。 物管应在车杆上或附近设警示标志,提醒出入车辆及行人注意车杆的起放易伤人。 问题二中业主的疏忽抛弃也是造成损害的原因。 适用法条：《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。” 《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。 二、物业管理过程中常见的法律问题 律师意见及风险规避 分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双方权利义务的约定出发，对未约定的，应分清造成损失的原因，根据主次原因分清责任。 另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。 二、物业管理过程中常见的法律问题 （二）高楼上掉下物品砸伤业主或损坏业主物品，物业是否应担责？ 高楼坠落物有两种来源，一是来自物业共用部位或公共设施设备（如楼梯走道的窗户玻璃、房屋外墙的墙皮等），一是来自业主控制的区分所有范围内（如业主房间内的玻璃、业主搁放在阳台上的物品、花盆等）。对前一来源的坠落物，物管一般应承担责任，除非是不可抗力因素造成（如台风、地震等），但对后一来源的坠落物，物管没有责任。 但物管有明显疏忽的除外。 适用法条： 《民法通则》第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 二、物业管理过程中常见的法律问题 律师意见及风险规避 此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理的部分造成的损失不应承担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检查维修共用部分及公共设施设备落到实处，及时发现安全隐患，避免损害事故的发生。否则因物管管理不善致共用部分及公共设施设备脱落造成损害，物管的责任是推脱不了的。 对业主在阳台或窗台上搁置容易坠落物品的行为及时予以劝阻，并耐心说明其危险性。 二、物业管理过程中常见的法律问题 律师意见及风险规避 物管对外采购物品用于小区建设，应在合同中与出售方明确约定质保期及物品致人（或物）损害时双方的责任分担原则，应当由出售方承担的责任物管应在承担责任后向出售方追偿。 加强对公共设施设备的定期检查维护、及时排除安全隐患是减少此类事故发生的最有效办法。 二、物业管理过程中常见的法律问题 （三）新栽植物（在施工方质保期内）的长势还未定根稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？物业